VENDITA DI IMMOBILI DA PARTE DI ANZIANI E RISCHI PER L’AGENTE IMMOBILIARE

In un Paese che sta invecchiando veloce, come l’Italia, spesso succede che chi possiede un appartamento o una casa di famiglia sia una persona molto anziana. La decisione di vendere arriva sempre più spesso quando la persona è già molto anziana. Forse la persona vuole pagare l’assistenza, forse vuole trasferirsi in una residenza protetta, forse vuole aiutare i figli. Mi chiedo cosa succeda se, dopo la vendita, compaiono dubbi sulla capacità del venditore di capire e di volere. E quali rischi corre l’agente immobiliare che ha seguito la vendita?

Il diritto cerca di trovare un equilibrio difficile. Da una parte vuole rispettare la libertà di scelta degli anziani. Dall’altra vuole proteggere le persone molto avanti con l’età quando la mente di questi ultimi è debole e il consenso sembra solo apparente. A mio avviso l’equilibrio è davvero complicato.

ESSERE PIÙ ANZIANI NON VUOL DIRE ESSERE INCAPACI. 

Io credo che l'età non debba mai essere usata per giudicare le capacità di una persona.

Mi sembra importante chiarire un equivoco. Il primo equivoco da togliere è che l’età, di per sé, non crea incapacità legale. Una persona anziana, in teoria, è completamente capace di vendere un immobile. Questo rimane vero a meno che una persona anziana non sia stata dichiarata incapace dalla legge, per esempio con interdizione, inabilitazione o amministrazione di sostegno con limitazioni specifiche. Inoltre, se al momento dell’atto un anziano non è più in grado di capire e di volere, allora la vendita non è valida.

Il Codice Civile sancisce che la legge permette di annullare il contratto se una delle parti non è capace di contrarre. La legge permette anche di annullare il contratto quando la persona non è interdetta, ma al momento dell’atto non capiva o non voleva, come dice l’art. 428 c.c. Da quello che ho capito, la regola è chiara: il contratto è annullabile quando una parte è incapace di intendere o di volere.

L’incapacità naturale è un fatto. La persona, anche per una causa temporanea, non può capire il significato e le conseguenze dell’azione e non può decidere da solo. Non basta una semplice debolezza o vulnerabilità; serve un danno serio alle capacità di capire o di volere, e questo danno deve essere dimostrato con certezza. A mio avviso, è importante distinguere fra una debolezza e una vera incapacità.

ANNULLARE LA VENDITA E VERIFICARE L’INCAPACITÀ DOPO LA MORTE.

In pratica, se una persona non è capace di capire e di volere compie un atto, quell’atto si può annullare. Puoi chiedere l’annullamento dell’atto se sei l’interessato o se sei un erede, ma solo se l’atto ha causato un danno serio e se l’altro contraente ha agito in mala fede. Hai cinque anni dalla data di stipula per presentare la domanda di annullamento.

In pratica, chi chiede l’annullamento deve provare:

- Incapacità al momento della vendita; è un punto che vale la pena considerare.

- l’altro contraente è consapevole di questa condizione, la “mala fede”;

- il pregiudizio che l’atto ha causato all’incapace. Il pregiudizio mostra spesso la cattiva fede di chi ha agito.
 

La Cassazione ricorda che la prova dell’incapacità deve essere rigorosa e precisa. Non basta citare malattie generiche o una fragilità psichica. Bisogna dimostrare che, proprio al momento della compravendita, le facoltà del soggetto erano così compromesse da non permettere una volontà cosciente. A mio avviso, chi vuole chiedere l’annullamento deve portare tutta la prova. L’onere della prova resta su chi chiede l’annullamento.

Un tema delicato è la “sopravvenienza”, cioè capire dopo se una persona era incapace. La legge guarda al momento dell’atto, ma permette di usare documenti clinici che arrivano dopo, perizie medico‑legali e tutti i comportamenti prima e dopo la vendita. Così, noi ricostruiamo lo stato mentale al tempo dell’operazione, anche se solo per stima. Anche atti che sembrano estranei, come un testamento, altri contratti o scelte patrimoniali senza senso, possono diventare pezzi di un puzzle probatorio. Io penso che considerare tutti questi elementi sia davvero importante.

L’acquirente in mala fede, cioè l’acquirente che sa di star facendo un danno all’altro, si scopre spesso grazie a indizi come ad esempio l’acquirente

- propone un prezzo che è molto più alto del valore di mercato 

- non offre nulla in cambio

- ha rapporti di stretta amicizia o di famiglia che rendono chiaro che l’acquirente ha una capacità di capire molto debole. 
- insiste per chiedere certificati medici non solo per cautela, ma per prepararsi una difesa.

DOVE SI TROVA L’AGENTE IMMOBILIARE? 

In questo caso l’agente immobiliare non è un semplice passacarte. In pratica la legge impone all’agente obblighi precisi. L’art. 1759 c.c. stabilisce che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze che conosce sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare, perché quelle circostanze possono influire sulla conclusione dell’affare. A mio avviso, questo obbligo è fondamentale per tutelare le parti della compravendita.

La giurisprudenza ha spiegato che, quando la mediazione è fatta da un professionista, i doveri del mediatore si valutano con la cura che ci si aspetta da un bravo professionista. A mio avviso, il mediatore deve informare le parti di tutto quello che sa e anche di quello che avrebbe dovuto sapere, usando l’attenzione normale che serve per il lavoro. Il mediatore non può dare informazioni false o su fatti che non ha controllato. Se il mediatore non è sicuro, deve dirlo con chiarezza e non deve presentare le notizie come se fossero certe.

Io penso che la responsabilità dell’agente non sia la stessa della responsabilità del venditore. La responsabilità del mediatore può emergere anche quando l’affare è già chiuso, senza guardare a quello che le parti hanno fatto tra loro. Se le informazioni mancano o se le informazioni sono sbagliate, quelle notizie spingono il cliente a firmare il contratto o a firmare a condizioni peggiori. In quel caso la responsabilità del mediatore è di risarcire il danno e di restituire la provvigione.

Mi sembra importante ricordare una cosa chiara: l’agente immobiliare, se non ha un incarico preciso, non è obbligato a fare indagini tecniche o legali complesse. Per esempio, il mediatore non deve cercare visure ipotecarie né fare lunghe verifiche urbanistiche. L’obbligo di diligenza del mediatore resta un obbligo, ma non si trasforma in un dovere di sostituirsi ad altri professionisti. Il mediatore non può sostituirsi al notaio, al medico o al giudice tutelare.

E SE LA FRAGILITÀ È MENTALE? QUALI CAUTELE E QUALI RISCHI PER IL MEDIATORE.

Nel caso del venditore anziano, la linea è davvero sottile. L’età avanzata da sola non obbliga il mediatore a chiedere certificati medici. Però, se compaiono segnali chiari di una possibile mancanza di capacità, come disorientamento evidente, racconti di problemi di memoria o comportamenti economici senza senso, l’agente immobiliare non può chiudere gli occhi. Io credo che il mediatore debba sempre fare attenzione a questi segnali.

Anche se l’agente non è uno psichiatra, il mediatore deve:

- Osservare attentamente il comportamento del venditore, ossia verificare che il venditore capisca, in generale, l’oggetto della vendita e le conseguenze della vendita.

- Non minimizzare i segnali di allarme. Se è il caso, suggerire di coinvolgere familiari di fiducia o il medico curante.

- Informare le parti e, se serve, il notaio della possibile fragilità percepita, così da poter effettuare altre verifiche;

- Non continuare l'affare se i dubbi sono così forti da indurre a pensare che l'anziano non abbia davvero dato il suo consenso.

Mi sembra chiaro che l’agente non deve prendere il posto del giudice o del medico. Ritengo che sia fondamentale che l’agente immobiliare non si limiti a guardare, ma intervenga quando riscontri una situazione ingiusta. Il mediatore deve, però, stare attento a non diventare complice, anche se è solo per non fare nulla, di operazioni che sembrano ingiuste e che danneggiano una persona vulnerabile. Quando l’operazione provoca un danno serio e sfrutta apertamente la vulnerabilità della persona, allora, oltre al fatto che il contratto può essere annullato perché la persona è naturalmente incapace, si può parlare di una violazione più grave: la truffa a una persona incapace. In questo caso il contratto è nullo perché viola la legge penale.

Se poi annullano la vendita, l’acquirente può mettere in dubbio il ruolo del mediatore perché si è trovato in un affare non valido. Anche gli eredi del venditore possono mettere in dubbio il ruolo dell’agente immobiliare, perché si lamentano di non essere stati ben informati o perché pensano che l’agenzia abbia avuto un ruolo attivo nel favorire l’affare. A mio avviso, la richiesta dell’acquirente e degli eredi può chiedere la restituzione della provvigione e il risarcimento di altri danni.

QUANDO L’INCAPACITÀ APPARE E IL TEMPO DELL’AFFARE. 

Infine, parliamo della cosiddetta sopravvenienza di incapacità. Se la persona anziana diventa incapace dopo la stipula, la incapacità non toglie la validità dello atto. L’atto resta valido perché la validità si basa sulla situazione che c’era al momento della vendita. Mi sembra chiaro che la legge vuole tutelare la persona anziana. Però, se poi si osserva un deterioramento progressivo della incapacità, il deterioramento può servire in sede giudiziale per ricostruire, retrospettivamente, lo stato mentale dell’anziano al tempo della compravendita.

Nel mio lavoro di mediatore ho capito che una contestazione può arrivare anche dopo molti anni, quando l’anziano non è più in grado di raccontare i fatti o è già morto. In questi casi il mediatore deve tenere traccia del proprio comportamento in qualità di intermediario dell’affare immobiliare. Il mediatore non può lasciarsi scappare nulla. Per questo il mediatore conserva tutti gli appunti degli incontri, tutte le email, le dichiarazioni che il venditore ha fatto davanti a testimoni, e qualsiasi documento che provi la buona fede e la prudenza del mediatore.

CONCLUSIONE: TRA IL MERCATO E LA TUTELA DELLA FRAGILITÀ.

Io rifletto su come il mercato e la tutela della fragilità si incontrano.

La compravendita immobiliare che coinvolge una persona anziana non è di per sé sospetta. A mio avviso è una cosa normale nella vita economica di un Paese che ha una lunga storia. Tuttavia, il diritto civile, con le sue regole sull’annullabilità degli atti compiuti quando una persona è incapace per cause naturali e con gli obblighi di correttezza e di informazione che spettano al mediatore, vuole che la libertà di contrattare nella compravendita immobiliare non diventi un terreno di abuso.

Per gli agenti immobiliari la responsabilità è una frontiera.

Non è una responsabilità di fare diagnosi mediche o di sostituire il giudice.

È una responsabilità puramente professionale.

Gli agenti immobiliari non devono chiudere gli occhi davanti a situazioni di debolezza.

Gli agenti immobiliari non devono alimentare affari che non sono giusti.

Gli agenti immobiliari devono, invece, registrare la propria collaborazione onesta in qualità di mediatori immobiliari.

Credo che sia proprio questo equilibrio, tra il mercato e la protezione dei più fragili, per far capire quanto è buona una mediazione davvero professionale.

Leonardo Raso

Agente Immobiliare

Isce. Ruolo 9660 CCIAA di Roma