NOVITÀ “PRIMA CASA”: ANCHE IL RUDERE PUÒ GODERE DELLE AGEVOLAZIONI.

Per anni, in pratica, il confine è stato abbastanza chiaro: da una parte, le vere "case", e dall'altra, i ruderi — gli edifici fatiscenti, le proprietà rurali che hanno cessato di essere abitabili. Le prime avevano accesso ai benefici "prima casa", le seconde — molto spesso — no.

Oggi è una storia diversa, e ci sono ripercussioni tangibili per acquirenti e operatori del mercato immobiliare. L'Agenzia delle Entrate ha ulteriormente chiarito con la risposta n. 108 del 25 maggio 2026 che il beneficio fiscale "prima casa" può essere richiesto anche per l'acquisto di proprietà fatiscenti o comunque inabitabili, registrate nella categoria catastale F/2, sotto un criterio fondamentale: la proprietà deve essere concretamente recuperabile e deve anche essere abitabile entro **tre anni dall'atto notarile**. Di conseguenza, lo stato attuale di degrado è tutt'altro che decisivo; è semplicemente la possibilità effettiva di convertire quella devastazione in una casa. Questo nuovo orientamento segue il percorso intrapreso dalla Corte di Cassazione, che anche nell'ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025 ha affermato che i benefici prima casa possono estendersi anche agli edifici fatiscenti, anche se attualmente risultano inabitabili. I giudici hanno dichiarato che è la suscettibilità della proprietà ad essere destinata ad uso residenziale attraverso gli interventi edilizi richiesti, se tale svolta viene raggiunta nel periodo di tre anni concesso dalla legge per i controlli sull'amministrazione finanziaria. Questo perché l'Agenzia delle Entrate e la Corte di Cassazione, infatti, non mirano più a determinare 'come deve essere oggi la proprietà' ma piuttosto 'come può essere' entro tre anni. Le normative che regolano i benefici prima casa (vedi II-bis DPR 131/1986) mantengono i consueti requisiti soggettivi e oggettivi (residenza, esclusione di qualsiasi altra casa acquistata con il beneficio, esclusione delle categorie di lusso A/1, A/8 e A/9). La vera novità riguarda lo spettro delle proprietà ammissibili: non solo appartamenti finiti o in costruzione, ma anche altri edifici attualmente inabitabili dato che possono essere "destinati" ad abitazione entro un periodo di tempo prestabilito.

Per il mercato immobiliare, e soprattutto per gli agenti, c'è un'importante opportunità. Pensate a edifici da recuperare, casali e case rurali fatiscenti, ruderi in collina o al mare, ma anche lavori di rigenerazione urbana su edifici ora vuoti. Poter accedere a una tassa del 2% per la registrazione rende queste operazioni economicamente sostenibili per gli acquirenti e amplia il pubblico target di potenziali progetti di "Recupero Profondo". Il rovescio della medaglia è essere responsabili: quindi per non perdere il beneficio l'acquirente deve davvero fare il recupero in tre anni e spendere i proventi con la loro proprietà, come dichiarato nell'atto. Infatti, è importante che le prove tecniche della reale recuperabilità edilizia (urbanistica, struttura edilizia, vincoli) siano ottenute prima dell'atto notarile e che il piano di intervento sia ragionevolmente fattibile in un tempo ragionevole. Per gli agenti immobiliari, la novità di questa situazione è un'opportunità, ma anche una porta verso un ruolo più consulenziale: dovrebbero essere in grado di spiegare ai clienti che *anche un rudere può essere una prima casa con benefici* – ma dipende dalle parole seguite dall'azione – da un progetto ai permessi di costruzione, ai lavori finiti entro il tempo stabilito. In un'atmosfera sempre più di discorsi e parole sulla rigenerazione e sull'utilizzo di tipi di beni già offerti, le autorità fiscali – almeno su questo fronte – sembrano finalmente ascoltare ciò che il mercato sta dicendo.

Dott. Leonardo Raso

Agente Immobiliare Iscr. Ruolo 9660 CCIAA di Roma

A.U. di LR Immobiliare S.r.l.

Fondatore di Reset Elite Academy S.r.l.