MUTUO RIFIUTATO, MA CASA COMPRATA LO STESSO: COME FUNZIONE DAVVERO LA VENDITA A RATE CON RISERVA DI PROPRIETÀ (E COSA L’AGENTE IMMOBILIARE DEVE DIRTI PRIMA DI FIRMARE).

Il cliente "bloccato" dal mutuo... ma non dal desiderio di acquistare un'altra casa. Immaginiamo una situazione molto comune. Un cliente va a vedere una casa e se ne innamora, fa due conti e si trova di fronte al problema: ha già un mutuo, forse un paio di prestiti personali, e la banca lo ha informato direttamente che un nuovo mutuo non è ottenibile. Sulla carta è un buon pagatore, ma dal punto di vista del credito è "troppo esposto".

Qui, spesso, la trattativa si blocca. In realtà, il percorso alternativo sembra essere diverso dal mutuo tradizionale: acquisto con pagamento rateale e riserva di proprietà.

Come funziona in pratica: Pagamento rateale e riserva di proprietà. In questo schema, l'acquirente può trasferirsi immediatamente nella casa, usarla, viverci, ma la proprietà rimane al venditore fino al pagamento dell'ultima rata. Legalmente, il venditore è sempre il proprietario, l'acquirente ha un diritto di godimento e un’aspettativa di diventare proprietario una volta effettuato il pagamento totale del prezzo rateizzato. I pagamenti vengono effettuati a rate e le parti hanno concordato il periodo di tempo, il valore del pagamento a rate, eventualmente la maxirata finale, gli interessi, se concordati. Per l'acquirente è "auto-finanziare" l'acquisto nel tempo; per il venditore è come concedere un credito, ma sfruttando un potere molto forte: la proprietà dell'immobile.

Sarebbe utile iscrivere un'ipoteca al venditore per garantirgli il pagamento rateale? A questo punto, la domanda si affaccia sulla scena, d'impulso: se il venditore sta finanziando l'acquisto, è consigliabile registrare un'ipoteca sull'immobile a suo favore come garanzia del credito? In teoria, l'ipoteca fornirebbe al venditore una protezione extra, poiché gli consentirebbe di assumere il ruolo di un normale creditore ipotecario in caso di grave inadempienza. La domanda è, tuttavia, pratica: questo fornisce un reale utilizzo, e soprattutto, è coerente con la base della vendita con riserva di proprietà? Da un lato, il venditore ha protezione poiché rimane il proprietario fino a quando il prezzo totale non è stato pagato: se l'acquirente non paga, può richiedere la risoluzione del contratto e riottenere il possesso dell'immobile, restituendo le rate ricevute meno l'indennità per l'uso e i danni salvo accordo diverso. L'ipoteca rischia quindi di essere meno una sicurezza che una "cintura in aggiunta alle bretelle". D'altra parte, un'ipoteca registrata sull'immobile significa che la residenza è formalmente gravata da un'ipoteca, il che può complicare la situazione se si desidera effettivamente vendere l’immobile a terzi in futuro o estinguere il debito anticipatamente o rinegoziare gli accordi. Infatti, il venditore finirebbe per essere proprietario di una casa ipotecata a suo favore — una costruzione legalmente valida, sebbene non sempre conveniente, o necessariamente richiesta. Nella maggior parte dei casi, in particolare quando è chiaro, regolamentato e potenzialmente supportato da un solido contratto con accordo di riservato dominio  preparato da un notaio, la vera forza del venditore sarà proprio nella riserva di proprietà stessa, più che nell'ipoteca. L'ipoteca potrebbe avere senso solo quando si tratta di operazioni particolarmente complesse, quando le parti, e i loro consulenti, ritengono opportuno accumulare le garanzie.
 

La responsabilità dell’agente immobiliare: spiegare bene prima di firmare.

In uno scenario così “delicato”, il ruolo di un agente immobiliare non è solo quello di mettere d’accordo le parti sul prezzo e sulle rate, ma soprattutto quello di informare in modo chiaro e leale. Ha il dovere professionale – e direi anche morale – di far capire al compratore che sta entrando in casa senza esserne ancora proprietario, che il rischio sull’immobile passa comunque su di lui e che, in caso di problemi nei pagamenti, può arrivare fino alla perdita della casa con restituzione solo parziale di quanto versato. Allo stesso tempo deve spiegare al venditore che, pur restando proprietario, sta facendo una vera e propria operazione di credito, con tutte le conseguenze del caso, e che un’eventuale ipoteca a suo favore non è “gratis”: vuol dire avere un immobile formalmente gravato, con riflessi futuri sulle sue scelte. Il compito del mediatore immobiliare è mettere tutto questo nero su bianco nelle spiegazioni, invitare le parti a confrontarsi con il proprio notaio o consulente legale e fare in modo che nessuno firmi un contratto di vendita rateizzata con riserva di proprietà – con o senza ipoteca – senza aver compreso fino in fondo cosa comporta, oggi e tra dieci anni. Solo così, a mio avviso, si fa davvero un servizio di mediazione efficiente e professionale.

 Dott. Leonardo Raso

Agente Immobiliare Iscr. Ruolo 9660 CCIAA di Roma

A.U. di LR Immobiliare S.r.l.

Fondatore di Reset Elite Academy S.r.l.