LA CORTE DI CASSAZIONE HA DECISO: LE PERTINENZE SEGUONO SEMPRE L’IMMOBILE.

Nel nostro ordinamento sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa principale (per esempio, box, cantine e soffitte a servizio di un appartamento).  L’art. 818 c.c. stabilisce che gli atti che hanno per oggetto la cosa principale comprendono automaticamente anche le pertinenze, salvo diversa disposizione. Questo significa che, in linea di principio, quando si vende un appartamento, il “pacchetto” normalmente include anche le sue pertinenze funzionalmente collegate, a meno che le parti del contratto non abbiano deciso e scritto di escluderle.

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che la pertinenza segue il bene principale anche se è un’unità immobiliare autonoma e dotata di propri dati catastali. La sentenza n. 1471/2022, pur muovendo nell’ambito della trascrizione, richiama il principio per cui la pertinenza, se effettivamente tale, è attratta nella vicenda del bene principale. Si questo finale, la giurisprudenza recente conferma che è necessaria una clausola di esclusione chiara ed espressa per evitare che box, cantina o soffitta si trasferiscano insieme al l’appartamento. La sola autonomia catastale (subalterno distinto, scheda separata) ha rilievo essenzialmente formale: non elimina il vincolo pertinenziale, né impedisce che la pertinenza si trasferisca automaticamente, se resta oggettivamente e soggettivamente destinata a servizio dell’unità abitativa.

Dentro questo quadro, l’agente immobiliare si colloca come il primo professionista chiamato a chiarire alle parti che cosa, esattamente, è oggetto di trattativa. L’oggetto “reale” dell’affare non è solo l’appartamento, ma l’insieme funzionale appartamento-pertinenze così come esiste nella realtà concreta (ad esempio, abitazione più box auto al piano strada e cantina nel seminterrato). L’agente ha il compito di raccogliere, descrivere e comunicare questa realtà, facendo emergere quali pertinenze sono effettivamente destinate all’immobile principale e se le parti intendono  mantenerle come tali o scorporarle. In una realtà come Roma, ad esempio, dove box auto, posti auto e cantine incidono molto sul valore commerciale e sull’uso quotidiano dell’immobile, l’individuazione corretta delle pertinenze è un profilo centrale della qualità del servizio.

L’art. 1759 c.c. impone al mediatore di comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che possano incidere sulla decisione di concluderlo. La Cassazione interpreta questo obbligo alla luce dei criteri di correttezza e diligenza professionale (artt. 1175 e 1176 c.c.), sottolineando che l’agente deve:

a) informare su quanto sa o può sapere con la normale diligenza del professionista;

b) astenersi dal fornire informazioni, che non abbia verificato.

Non gli è richiesto, in assenza di incarico specifico, di svolgere complesse indagini tecnico-giuridiche; tuttavia, il mediatore risponde se tace circostanze rilevanti, che erano a lui note o facilmente conoscibili, oppure se rassicura il cliente su elementi, che non abbia controllato. Applicato al tema delle pertinenze, ciò significa che l’agente immobiliare deve chiarire se box e cantina risultano, nei fatti e nella documentazione a sua disposizione, parti accessorie dell’appartamento e se le parti intendano effettivamente trasferirle insieme all’immobile principale o escluderle.

La regola dell’inclusione automatica comporta un rischio tipico: le parti potrebbero “fidarsi” delle descrizioni dell’agenzia e poi ritrovare nel compromesso o nel rogito una formulazione ambigua (ad esempio, l’appartamento è identificato, ma le pertinenze non sono riportate o lo sono in modo incompleto). Se, in base ai rapporti reali ed alla destinazione durevole, quei beni sono pertinenze, giuridicamente seguirebbero l’appartamento; sul piano pratico, però, un contratto poco chiaro può generare un contenzioso, specialmente quando il venditore sostenga di volerlo tenere per sé o di volerli vendere separatamente. In questi scenari, il mediatore può esser chiamato a rispondere se ha fornito una rappresentazione inesatta dell’oggetto della compravendita o ha omesso di segnalare che, nel testo contrattuale,  una pertinenza risultava esclusa o non menzionata in contrasto con le aspettative create durante la trattativa. La responsabilità può derivare sia da omissione informativa (non segnalare al compratore che il box auto non risulta compreso nel contratto preliminare, benché pubblicizzato come incluso), sia da informazione attiva scorretta (assicurare che box e cantina sia compresi nella vendita, senza verificare che ciò emerga dai documenti, o quando il venditore in realtà intenda scorporarli).

In concreto la diligenza professionale richiede che l’agente immobiliare chieda al venditore come sia strutturato il bene (quali pertinenze esistono e come sono utilizzate); verifichi la coerenza minima tra la situazione di fatto e le risultanze catastali che normalmente acquisisce nella prassi (ad esempio, le planimetrie e l’elenco dei subalterni che il venditore gli fornisce); evidenzi eventuali discordanze o particolarità (ad esempio, box intestato a un soggetto diverso, o locale che il proprietario usa come cantina, ma in realtà è catastalmente classificato in altro modo). Non è necessario che l’agenzia sostituisca il notaio nelle verifiche sulla trascrizione o sulla piena regolarità urbanistica-edilizia; tuttavia, il mediatore deve quantomeno avvertire le parti quando emergono profili delicati, rimandando alle verifiche di un notaio di fiducia o di un tecnico abilitato. Nel caso di box e posti auto, soprattutto alla luce dei vincoli derivanti dalla cosiddetta Legge Tognoli e dalle norme urbanistiche locali, è prudente che l’agente suggerisca al cliente di approfondire con il notaio l’esistenza di eventuali vincoli di destinazione o limiti alla cessione separata.

La giurisprudenza ha chiarito che, sebbene il vincolo pertinenziale operi sul piano sostanziale, la trascrizione rimane lo strumento decisivo per regolare l’opponibilità ai terzi: la sola esistenza del rapporto di pertinenza non può sopperire ad un difetto di trascrizione del trasferimento del bene accessorio. Allo stesso modo, è stato ribadito che la graffatura catastale o la semplice intestazione autonoma della pertinenza non prevalgono sulla nozione civilistica di pertinenza, che si fonda sul collegamento funzionale e sulla volontà di servizio durevole. L’agente immobiliare deve, quindi, gestire con attenzione la distanza tra la percezione del cliente (“ho sempre utilizzato quel locale come mia cantina, quindi è della casa”) e la struttura formale risultante da catasto, trascrizione e atti precedenti. Se da questi elementi emerge che la pertinenza ha avuto una circolazione separata o che è soggetta a vincoli particolari, l’obbligo di informazione ex art. 1759 c.c. Impone di non tacere tali circostanze e di orientare le parti verso una verifica approfondita.

In un territorio complesso come l’area metropolitana di Roma, dove il valore di un immobile è strettamente collegato alla presenza di box, posti auto, cantine, soffitte e locali di servizio, l’agenzia immobiliare diligente costruisce la propria attività su alcune costanti: acquisire in modo strutturato le informazioni sulle pertinenze dall’incarico di vendita, riflettere queste informazioni in modo coerente negli annunci immobiliari e nelle proposte di acquisto; vigilare affinché le pertinenze pubblicizzate siano richiamate (se del caso con i loro dati identificativi) nel contratto preliminare e nel successivo atto notarile, salvo che le parti abbiano concordato espressamente la loro esclusione. In presenza di vincoli condominiali (ad esempio assegnazione di posti auto o uso di locali comuni) o di box disciplinati dalla normativa sulla sosta (Legge Tognoli), risulta particolarmente importante suggerire alle parti un confronto con il notaio e con eventuali tecnici di fiducia. In questo modo l’agente non solo riduce il rischio di responsabilità, ma svolge appieno quel ruolo di intermediario informato ed affidabile che il legislatore e la giurisprudenza si attendono da un professionista del settore.

Riassumendo, le pertinenze seguono automaticamente il bene principale, salvo una chiara clausola di esclusione; l’autonomia catastale non basta, da sola, a sottrarle al trasferimento; l’agente immobiliare ha il dovere di rappresentare correttamente alle parti quali pertinenze siano comprese o escluse nella compravendita, comunicando tutte le circostanze note o conoscibili con la normale diligenza professionale.

Dott. Leonardo Raso

Agente Immobiliare Iscr. Ruolo 9660 CCIAA di Roma

A.U. di LR Immobiliare S.r.l.

Fondatore di Reset Elite Academy S.r.l.