SUCCESSIONE E CASA “NON CONFORME”: PERCHE’ OGGI LA DIVISIONE PUO’ ESSERE IMPEDITA IN TRIBUNALE.

Le dispute ereditarie si svolgono con una regolarità quasi matematica in un nuovo scenario — e il loro risultato è piuttosto prevedibile. Un membro della famiglia muore, spesso un genitore o una vecchia zia, e poi gli eredi — fratelli, sorelle o cugini — si stabiliscono in un bel appartamento in città e lo gestiscono come comproprietari. All'inizio prevale la buona volontà: qualcuno pianifica di viverci; qualcun altro vuole affittarlo; qualcun altro vuole venderlo. Ma quando gli interessi non si allineano, il "buon senso" al tavolo è una cosa quasi costante: dividiamo la proprietà, facciamo più unità, prendiamo la loro giusta quota. È a questo punto che, molto comunemente, interviene l'uomo che supervisiona i rilievi e i controlli. Trova ciò che nessuno voleva vedere, confrontando lo stato attuale con i piani e i titoli edilizi: un secondo bagno costruito anni fa senza permesso, una veranda sigillata inaspettatamente, muri spostati dalla costruzione, a volte anche lavori di costruzione portanti, non segnalati al Comune, mai restituiti.
 

Una parola, abusi.
 

Per molto tempo, l'illusione che il notaio ci passasse sopra o, alternativamente, il tribunale potesse semplicemente "assorbire" tali irregolarità sembrava essere accettata per ragione di ciò. Come se la divisione, specialmente se produceva un giudizio, potesse porre fine al difetto nell'edificio. Questo schema mentale non è più vero oggi, e non lo dicono i professionisti con eccessiva cautela: lo dice la giurisprudenza di legittimità, ma con una linearità quasi impossibile da ignorare. La Corte di Cassazione, nelle sue sentenze basate sulle Sezioni Unite, ha sostenuto un principio semplice nella pianificazione, un principio dirompente negli effetti: una proprietà abusiva, o solo parzialmente abusiva, è non divisibile nella dissoluzione della comunione, sia essa ordinaria o ereditaria, finché non viene regolarizzata dal punto di vista urbanistico in anticipo. La regolarità edilizia è intesa come una vera condizione dell'azione di divisione: senza un permesso o un'amnistia, il giudice non può ragionevolmente pronunciarsi su una richiesta che tende a "spacchettare" la proprietà tra i comproprietari. Ciò che è cruciale, tuttavia, è che il magistrato non può generare con il suo giudizio un effetto che il privato non è stato in grado di ottenere legalmente da un atto tra vivi. Il riferimento è soprattutto all'area dell'urbanistica nell'articolo 46 del Testo Unico dell'Edilizia (d.P.R. 380/2001) e, inoltre, all'articolo 40 della legge 47/1985, che sanziona la nullità degli atti edilizi la cui costruzione, o le cui trasformazioni fondamentali, non sono garantite da titolo edilizio o amnistia.
 

Dove una vendita di una proprietà abusiva è nulla, quest'ultima non può che essere un atto – o un giudizio – di divisione che ha come oggetto la proprietà abusiva. L'implicazione è tutt'altro che teorica. Quando si cerca la divisione ereditaria e c'è un edificio irregolare, il giudice non può chiudere un occhio. Invece, dovrebbe verificare che ci sia documentazione urbanistica e, in assenza di documentazione urbanistica, riconoscere l'impossibilità legale di ciò rispetto al bene. La divisione probabilmente si riverserà su tutti gli altri beni normali (altri beni conformi alla legge, terreni regolari, denaro, azioni) ma un bene abusivo si trova al di fuori dell'anello dell'azione, come se fosse un blocco fermo che nessuno è autorizzato a muovere. Non è come se la proprietà "scomparisse" dall'eredità. C'è ancora la comunione ereditaria, comunque, ed esiste automaticamente, sulla proprietà del defunto in generale e su qualsiasi cosa non conforme dal punto di vista della costruzione. Gli eredi sono anche comproprietari pro quota. Tuttavia, anche senza regolarizzazione, tale comproprietà è rimasta "congelata": non può essere trasformata in allocazioni individuali precise e chiaramente designate con un atto di divisione valido. Lo scenario si complica ulteriormente quando il progetto dei coeredi non è solo quello di sciogliere la comunione, ma di sviluppare più unità individuali da un unico grande appartamento: tre mini-appartamenti, due appartamenti da affittare, magari un ibrido per l'uso familiare e l'investimento. Questa volta, tuttavia, il problema di base della regolarità taglia. A un livello, c'è la necessità di portare ciò che già esiste allo standard – di correggere, se possibile, errori storici. La nuova suddivisione stessa deve anche essere fattibile in termini di pianificazione urbanistica, osservando standard, altezze, rapporti di illuminazione, norme igieniche e regole condominiali, e d'altra parte, la legge dello spazio. Se il primo passo — la regolarità del passato — non è soddisfatto, c'è il secondo — il progetto di suddivisione che segue e la successiva divisione tra i coeredi — è puramente non accessibile. Non importa cosa concordano le parti. Non è una questione di accordo economico o domestico; è una questione di compatibilità con l'ambiente normativo che supervisiona l'amministrazione ordinata del territorio, ma non può essere aggirata nemmeno attraverso l'intervento giudiziario. Operativo: Questo richiederebbe un cambio di passo da parte di qualsiasi parte coinvolta in una famiglia che include una proprietà possibilmente "non conforme". Prima di considerare quote, aggiustamenti e assegnazioni, poiché la questione diventa rilevante, un insieme completo di considerazioni ha la priorità: è richiesto avere un professionista competente in grado di confermare lo stato delle posizioni riguardanti i titoli edilizi e catastali, una conoscenza solida che possa differenziare tra conformità, irregolarità rettificabili e atti non rimediati. Solo allora sarà possibile contemplare: presentare un'amnistia o una valutazione di conformità; considerare tempi e costi; trovare un equilibrio, tra i coeredi, su come allocare il carico. Si può solo considerare quella di una reale possibilità di presentare effettivamente un'amnistia o una valutazione di conformità, per valutare tempi e costi e di giungere a un accordo tra i coeredi su come il carico sarà pagato come tale da questo scatto. E sarebbe molto, molto sciocco tornare alla divisione del lavoro, sia essa consensuale o meno, ora, non prima, dal notaio o in tribunale. Altrimenti, il pericolo è investire tempo, risorse e aspettative in un caso che non può raggiungere il risultato finale, poiché si scontra con un muro legale: l'indivisibilità, in pratica, del bene abusivo. C'è anche un impatto meno ovvio ma altrettanto fisico sul mercato immobiliare. Una casa abusiva che viene ereditata è, per definizione, un bene difficile: spaventa gli acquirenti più istruiti, complica il processo di due diligence notarile, complica la concessione di mutui. Questo ha il suo attrito familiare: se vuoi essere in grado di monetizzare rapidamente la tua parte della torta, vedi che è difficile a meno che non cerchi prima di trattare il nodo della regolarizzazione prima di tutto. In questo contesto, la regola che è venuta dalla Corte di Cassazione fa parte della protezione della legalità urbana, ma anche una verità con cui il mercato dovrà imparare a dialogare. Perché la vera domanda oggi non è più se si può trovare un modo "creativo" per dividere comunque una casa abusiva.
 

Un'ulteriore considerazione: quanto più economicamente e istituzionalmente vantaggiosi sono i prospetti di minare senza fine una regolarizzazione di una proprietà che tende a costituire gran parte del patrimonio? Gli operatori — avvocati, notai, tecnici e agenti immobiliari — sono chiamati a fare un salto qualitativo: mettere le questioni edilizie e urbanistiche al centro e al cuore della consulenza successoria fin dall'inizio, piuttosto che relegarle, ancora di più, a un dettaglio tecnico irritante a valle delle negoziazioni. Perché, come ha chiarito la giurisprudenza, senza regolarità urbanistica non c'è divisione. E senza divisione, il valore immobiliare continua a essere bloccato, bloccato in un limbo che non serve né alle famiglie né al mercato.

Dott. Leonardo Raso

Agente Immobiliare Iscr. Ruolo 9660 CCIAA di Roma

A.U. di LR Immobiliare S.r.l.

Fondatore di Reset Elite Academy S.r.l.