PROPOSTA SUBORDINATA AL MUTUO E RIPENSAMENTO DEL VENDITORE: COSA ACCADE DAVVERO ?

Nel mio lavoro di agente immobiliare mi capita molto spesso di gestire proposte di acquisto subordinate all’ottenimento di un mutuo. È una situazione estremamente frequente nel mercato residenziale italiano, perché gran parte degli acquirenti non dispone della liquidità necessaria per acquistare un immobile senza ricorrere al finanziamento bancario.

Proprio per questo motivo le proposte vengono spesso formulate prevedendo una cosiddetta “condizione sospensiva”: l’accordo diventerà pienamente efficace solo nel momento in cui la banca concederà il mutuo richiesto dall’acquirente.

Fin qui nulla di particolare. Le difficoltà nascono quando, dopo aver accettato la proposta, è il venditore a cambiare idea e a non voler più vendere l’immobile.

È una situazione meno rara di quanto si possa pensare e che pone interrogativi importanti sia per l’acquirente sia per l’agente immobiliare.

La proposta esiste già e vincola le parti

Quando il venditore accetta una proposta subordinata al mutuo non siamo di fronte a una semplice manifestazione di interesse, ma a un vero e proprio accordo giuridicamente rilevante.

È vero che gli effetti definitivi della proposta restano sospesi fino all’avveramento della condizione, ma il rapporto contrattuale è già nato e impone alle parti di comportarsi secondo buona fede.

Questo principio trova espressione nell’articolo 1358 del Codice Civile, che obbliga entrambe le parti a non ostacolare il verificarsi dell’evento futuro, dal quale dipende l’efficacia del contratto.

In altre parole, né l’acquirente né il venditore possono tenere comportamenti diretti a sabotare l’avveramento della condizione.

Quando interviene l’articolo 1359 del Codice Civile

Il punto centrale della questione è rappresentato dall’articolo 1359 del Codice Civile.

La norma stabilisce che la condizione si considera avverata quando il suo mancato verificarsi dipende dal comportamento della parte che aveva interesse contrario al suo avveramento.

Tradotto in termini pratici, significa che nessuno può trarre vantaggio da una situazione che egli stesso ha provocato.

Se il venditore, dopo aver accettato la proposta, decide improvvisamente di non collaborare più alla vendita, di non presentarsi agli adempimenti necessari o comunque di impedire il normale sviluppo dell’operazione, il nostro ordinamento non gli consente di utilizzare quel comportamento per liberarsi dagli obblighi assunti.

La legge reagisce attraverso una vera e propria “finzione giuridica”: considera la condizione come se si fosse verificata regolarmente.

È un principio di grande civiltà giuridica che trova fondamento nel più generale divieto di comportarsi in modo contraddittorio rispetto agli impegni precedentemente assunti.

In sostanza, il venditore non può prima accettare una proposta e poi cercare di neutralizzarla impedendone lo sviluppo.

Le conseguenze per l’acquirente

Se la condizione sospensiva viene considerata avverata per effetto dell’articolo 1359 del Codice Civile, il venditore che rifiuta di adempiere diventa inadempiente.

A quel punto entrano in gioco le regole previste dall’articolo 1385 del Codice Civile in materia di caparra confirmatoria.

L’acquirente può scegliere diverse strade.

La prima è quella di recedere dal contratto e pretendere il pagamento del doppio della caparra versata.

È irrilevante, sotto questo profilo, che l’assegno sia ancora custodito fiduciariamente presso l’agenzia immobiliare e non sia stato materialmente incassato dal venditore.

Ciò che conta è la funzione giuridica attribuita a quella somma dalle parti al momento della sottoscrizione dell’accordo.

La caparra, infatti, esiste giuridicamente dal momento in cui viene pattuita e consegnata secondo le modalità previste dalla proposta.

L’acquirente potrebbe inoltre valutare, a seconda delle circostanze concrete, di chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile, ottenendo una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito notarile, oppure richiedere il risarcimento del danno subito.

Naturalmente ogni situazione deve essere esaminata singolarmente, alla luce del contenuto della proposta e della documentazione disponibile.

E l’agente immobiliare?

Si tratta di un aspetto particolarmente delicato e spesso poco conosciuto.

In linea generale, quando una proposta è subordinata a una condizione sospensiva, il diritto del mediatore alla provvigione matura nel momento in cui la condizione si realizza.

Tuttavia, se entra in gioco il meccanismo previsto dall’articolo 1359 del Codice Civile, la situazione cambia radicalmente.

Se la legge considera la condizione come avverata perché il suo mancato verificarsi dipende dal comportamento scorretto del venditore, allora anche l’affare deve ritenersi concluso sotto il profilo giuridico.

Ed è proprio su questo presupposto che la giurisprudenza ha più volte riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione.

Diversamente ragionando, infatti, il venditore potrebbe sottrarsi sia agli obblighi verso l’acquirente sia a quelli verso l’agente immobiliare semplicemente decidendo unilateralmente di non dare seguito all’accordo già sottoscritto.

Una conclusione che il nostro ordinamento non può accettare.

Una tutela per tutti i soggetti coinvolti

La disciplina prevista dagli articoli 1359 e 1385 del Codice Civile risponde a un’esigenza molto precisa: impedire che una delle parti possa liberarsi arbitrariamente dagli impegni assunti dopo aver creato nell’altra un legittimo affidamento.

Per questo motivo, quando un venditore accetta una proposta subordinata al mutuo e successivamente decide di non vendere più, il problema non può essere liquidato come un semplice ripensamento.

Le conseguenze giuridiche possono essere rilevanti.

L’acquirente può vantare importanti tutele, fino alla richiesta del doppio della caparra o all’esecuzione forzata della vendita, mentre l’agente immobiliare può conservare il proprio diritto alla provvigione qualora il mancato perfezionamento dell’operazione dipenda esclusivamente dal comportamento del venditore.

Naturalmente ogni vicenda presenta peculiarità che meritano un’attenta analisi documentale. Tuttavia il principio di fondo resta chiaro: chi impedisce volontariamente l’avveramento di una condizione non può poi invocare quel mancato avveramento a proprio vantaggio.

Dott. Leonardo Raso

Agente Immobiliare Iscr. Ruolo 9660 CCIAA di Roma

A.U. di LR Immobiliare S.r.l.

Fondatore di Reset Elite Academy S.r.l.