MACCHIE, PAVIMENTI STORTI E BRUTTE SORPRESE: COSA RISCHIO COME AGENTE IMMOBILIARE SE MI FERMO ALLE APPARENZE?

Una macchia sul muro non è sempre solo "una macchia". Un pavimento inclinato non è sempre un piccolo difetto estetico. Nel caso del mercato immobiliare, le persone si affidano agli occhi e all'esperienza di osservare il mercato per prendere decisioni razionali — anche legalmente, la distinzione tra ciò che è visibile e ciò che non lo è tanto quanto la verità — legalmente, forse più di quanto sia noto all'occhio. E questa linea è strettamente legata non solo ai venditori e agli acquirenti, ma anche all'agente immobiliare.

Nella sentenza n. 16628 del 27 maggio 2023, la Corte di Cassazione ha precisato un principio che influenzerà non solo eventuali controversie tra venditori e acquirenti, ma anche la responsabilità professionale della persona che mette in contatto le parti — il mediatore immobiliare. Il caso riguarda la vendita di un appartamento, su cui ci sono gravi difetti strutturali non ancora evidenti nell'atto. Una volta che l'acquirente acquisisce l'appartamento, nota che i pavimenti sono visibilmente inclinati. Non riduce il suo reclamo a una protesta generica: si lamenta di veri e propri difetti nell'edificio, chiede che il contratto sia annullato, che il prezzo sia restituito, che venga riconosciuto un risarcimento per i danni subiti. Il venditore, in risposta, segue un corso d'azione che, fino a pochi anni fa, molti avrebbero considerato intuitivo: se il pavimento è ovviamente inclinato, dice, l'acquirente lo ha visto o avrebbe potuto vederlo. Quindi la garanzia per i difetti sarebbe esclusa perché il difetto era evidente, soprattutto dato il fatto che l'acquirente ha visitato la proprietà ed è stato anche assistito da consulenti tecnici. Tuttavia, la Cassazione non abbraccia questa lettura semplicistica dei fatti. L'inclinazione dei pavimenti, notano i giudici, non era il difetto stesso ma solo il suo segno più visibile. Il vero difetto era una rotazione globale nella direzione monte-valle dell'edificio che riduceva la fruibilità, l'usabilità e la sicurezza statica dell'edificio. Qui, la Corte introduce la distinzione cruciale: vedere un'anomalia visibile è una cosa; riconoscere che sotto quell'anomalia si nasconde un disfunzionamento strutturale di grande importanza è un'altra. La logica che segue è quella degli articoli 1490 e seguenti del Codice Civile che regolano la garanzia per i difetti della cosa venduta. La parte importante è che non ogni errore visibile può portare a dedurre se l'acquirente "conosceva" il difetto, o che fosse riconoscibile e facile da rilevare. Bisogna corroborare se il segnale esterno — la macchia, la crepa, l'inclinazione — fosse davvero sufficiente a mostrarci la reale entità del difetto. E l'inclinazione, nel caso particolare, potrebbe essere dovuta a ragioni molto diverse: il pavimento era semplicemente posato male, il pavimento era troppo livellato, il che avrebbe potuto essere corretto molto modestamente, o, come rivelato in seguito, un cambiamento strutturale molto più serio dell'edificio. Questo è abbastanza specifico al fatto che il semplice sintomo non ha permesso all'acquirente "di comprendere il carattere e la gravità del difetto" in modo che se "qualcosa doveva essere visto", dovrebbero avere diritto alla responsabilità. Tale chiarimento della definizione è anche influente nella segnalazione dei difetti.

L'articolo 1495 del Codice Civile prevede un chiaro limite di tempo: l'acquirente perde la garanzia se non segnala il difetto entro otto giorni e, in ogni caso, non oltre un anno dalla consegna. Ma, quando esattamente il difetto è "scoperto"? La Cassazione, in questa decisione, fornisce una lettura che è tutt'altro che formale: cioè, il tempo non deriva da un semplice sospetto o da un'impressione di un elemento sconosciuto. Se il difetto è stato scoperto gradualmente, solo quando un acquirente acquisisce una comprensione razionale del difetto e della sua gravità, ciò avrebbe importanza. Vale a dire, osservare un pavimento leggermente inclinato non significa, in diritto, che l'intero edificio sia soggetto a rotazione strutturale. Finora, è una relazione venditore-acquirente.

Ma dove entra in gioco il mediatore? Nel nostro sistema legale, l'agente immobiliare è più di un semplice "portiere" tra le parti di una transazione. Il Codice Civile impone doveri di correttezza, buona fede e informazione, specialmente su condizioni che possono influenzare se il contratto può essere reso il più conveniente o sicuro possibile. Non deve sostituire il tecnico, ma nemmeno può evitare di chiudere un occhio su segni che, anche solo prudentemente, dovrebbero richiedere ulteriori indagini. La Cassazione, tracciando la linea tra sintomo e difetto nella qualità costruttiva di una struttura, riflette bene sulla vita quotidiana della mediazione. L'agente immobiliare che presenta tutto come "normale" e "estetico", senza alcuna base tecnica, corre doppi rischi quando incontra macchie di umidità, crepe evidenti, muffa che puzza come se strisciassero, porte che si chiudono male, pavimenti inclinati. Da un lato, potrebbe svolgere un ruolo — di fatto — nella convinzione dell'acquirente che sia sicuro per loro non indagare, sia tecnicamente che in altro modo, per vedere qualcosa che avrebbe potuto essere fatto meglio da un tecnico. Dall'altro, se i difetti fossero gravi, allora si potrebbe accusarlo di violazione del dovere professionale, se anche lui ha trovato o avrebbe dovuto trovare che qualcosa di più serio fosse presente nei segnali. La responsabilità del mediatore è ulteriormente accentuata dalla presenza di ulteriori informazioni: precedenti perizie, controversie all'interno del condominio riguardanti cedimenti e interventi strutturali significativi effettuati nella proprietà o nell'edificio. In questi casi, il silenzio non equivale a neutralità; tuttavia, non è nemmeno neutralità; il silenzio è una possibile violazione del dovere di segnalazione. E la gestione del linguaggio "standard" contrattuale — anche contratti per una clausola "standard" — "la proprietà è accettata nel suo stato attuale e come vista" — richiede cautela. Non possono diventare una scorciatoia che, a posteriori, potrebbe risultare in un tentativo di addossare all'acquirente difetti strutturali che non era effettivamente in grado di vedere da solo.

Per il mondo immobiliare, la Cassazione illustra chiaramente: la visibilità di un difetto non esaurisce la questione della conoscenza del difetto, e non solleva automaticamente il venditore (e, per estensione, coloro che lo assistono) da ogni responsabilità. Per il mediatore serio e istruito, ciò significa cambiare posizione: meno leggerezza in un tono rassicurante, più trasparenza su questioni significative, ancora maggiore attenzione a implicare valutazioni tecniche quando i segni ti dicono il contrario. Perché per una "macchia" e un difetto strutturale oggi non è in gioco solo il risultato positivo di una vendita, ma l'autorità di un'intera categoria professionale.

Dott. Leonardo Raso

Agente Immobiliare Iscr. Ruolo 9660 CCIAA di Roma

A.U. di LR Immobiliare S.r.l.

Fondatore di Reset Elite Academy S.r.l.