CODICE EDILIZIA: RITIRATO L’EMENDAMENTO SUL CONDONO 2003

Sanatoria edilizia 2003, falsi riavvii contro la realtà: perché non esiste una "riapertura".
 

La sanatoria edilizia è tornata potentemente alla ribalta nelle ultime settimane, alimentando aspettative e timori in particolare per i proprietari immobiliari e gli operatori del settore. L'annuncio della possibile riapertura della sanatoria del 2003 – poi ritrattato – ha aperto un evidente cortocircuito informativo su un tema che è in gran parte complicato e frainteso. Tuttavia, per comprendere cosa è successo e, soprattutto, cosa sta accadendo ora, è necessario partire da un dato fondamentale: la sanatoria edilizia in Italia è storicamente un meccanismo straordinario, eccezionale e temporalmente limitato. Ne abbiamo tre – tre per essere precisi – che hanno leggi speciali: 1985, 1994 e anche, 2003.
 

Il terzo tipo di sanatoria, la "terza sanatoria", ai sensi dell'articolo 32 del Decreto-Legge 269/2003 è stata trasformata in legge 326/2003. La legislazione prevedeva la regolarizzazione di alcune violazioni edilizie, ma in termini molto specifici: opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003, entro limiti volumetrici e tipologici, e soggette alla presentazione di una particolare domanda entro termini limitati. I requisiti di alto livello per soddisfare questi requisiti sono sottolineati nella giurisprudenza amministrativa in molte occasioni. I giudici hanno spiegato che la sanatoria del 2003 copre solo le opere ultimate entro il 31 marzo 2003, e che il termine definito dal legislatore è di natura perentoria e non estensibile o derogabile tramite interpretazione costruttiva.
 

Inoltre, quando si è confrontati con vincoli paesaggistici o ambientali, l'ambito generale di applicazione è stato ulteriormente ridotto, eliminando tutte le possibilità di applicarla a violazioni maggiori commesse in tali regioni, in particolare la possibilità di regolarizzare violazioni maggiori in tali aree. Il risultato è un quadro non di uno strumento strutturalmente ampliato ma di uno già ristretto, destinato a funzionare con un insieme definito, già definito e non espandibile di casi.
 

Sulla base di queste considerazioni, una recente proposta di riaprire i termini della sanatoria edilizia del 2003 — tramite un emendamento al Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) – attirerebbe ovviamente l'attenzione. L'ipotesi comunicata in un emendamento rivisto cercava di ripristinare, almeno in parte, la disciplina straordinaria del 2003 e fornire una nuova opportunità per sanare vecchie violazioni esistenti anche se ancora irrisolte. Fin dall'inizio era una buona speranza di forte effetto, in particolare per le persone che hanno vissuto per anni con edifici non regolari e le cui precedenti sanatorie non sono riuscite a fungere da risoluzione.
 

Ma il processo politico di quell'emendamento è stato interrotto prima che avesse la possibilità di diventare legge. La proposta è stata infatti ritirata, abolendo a livello normativo qualsiasi possibilità di riaprire la sanatoria. Un passo fondamentale che, soprattutto, è già stato intrapreso; non esiste oggi alcuna disposizione legale disponibile per consentire nuove domande basate sulla disciplina del 2003. Solo le domande regolarmente presentate a quel tempo rimangono in vigore, alcune delle quali sono ancora pendenti presso i comuni e nel loro processo amministrativo persistono ancora sotto l'attuale dispensa.
 

Da un punto di vista legale, il messaggio è chiaro: la sanatoria edilizia è ancora una delle istituzioni più uniche, con un'interpretazione rigorosa che non è aperta ad applicazioni analogiche o diffusione occulta. Le finestre che le leggi del 1985, 1994 e 2003 hanno aperto per tanti anni sono ora chiuse; ciò che non è stato sancito in quelle disposizioni non può oggi essere "assorbito" guardando a una riapertura che, per ora, non esiste.
 

Il mercato immobiliare subisce l'impatto di questa situazione. Inizialmente, molti proprietari avevano visto la notizia della potenziale nuova sanatoria come una notizia che avrebbero finalmente potuto stabilire uno standard chiaro per ampliamenti, verande, cambi di destinazione d'uso e altre irregolarità accumulate nel corso degli anni. Gli acquirenti e le istituzioni creditizie, d'altra parte, continuano a richiedere che le proprietà siano il più possibile conformi dal punto di vista urbanistico e catastale, consapevoli che la regolarità documentale è correlata alla commerciabilità del bene e alla solidità dell'investimento.
 

In assenza di una nuova sanatoria, il ruolo della disciplina standard emerge nuovamente. In molti casi, l'unica alternativa non è più quella eccezionale della sanatoria, ma quella regolarizzata stabilita ai sensi dell'articolo 36 del Testo Unico dell'Edilizia, la valutazione di conformità. Questa istituzione è di tipo molto diverso dalla sanatoria, poiché presuppongono che vi sia una "doppia conformità che si applica", cioè che l'opera abusiva sia conforme alle normative urbanistiche in vigore al momento della sua realizzazione e a quelle in vigore al momento della domanda. È una condizione che è difficilmente chiara, anche in luoghi dove gli strumenti urbanistici, nel frattempo, sono stati inaspriti. Per gli acquirenti, ciò implica che la verifica preventiva riguardo alla situazione urbanistica ed edilizia non è più una precauzione "consigliata", ma piuttosto una necessità da prendere. L'esistenza di domande di sanatoria pendenti, la loro ammissibilità, la possibilità di creazione di consenso tacito nei casi previsti dalla sanatoria del 2003 e, d'altra parte, l'esistenza di violazioni irrisolvibili sono elementi che possono influenzare in modo cruciale la prospettiva di ottenere un mutuo e, in aggregato, della rivendita della proprietà in futuro.
 

Il concetto di "attendere la prossima sanatoria" come uscita generalistica da circostanze complesse inizia a sembrare più tenue per i venditori. Lo svolgimento dell'emendamento ritirato evidenzia quanto sia politicamente sensibile la questione e quanto sia improbabile che venga raggiunta una nuova misura di regolarizzazione straordinaria. Eppure continuiamo a collocare immobili sul mercato, e a valutarli, acquistarli e finanziarli quando la routine effettiva sta accadendo. In sintesi: nonostante il clamore mediatico, le regole sono forti, non c'è riapertura della sanatoria edilizia del 2003, nessuna nuova finestra per presentare domande ai sensi di quella disposizione, la stessa validità solo per le domande presentate nel tempo stabilito. In un mercato immobiliare orientato alla qualità e alla trasparenza, la questione delle irregolarità edilizie non può più essere rimandata all'idea di una "sanatoria fantasma in arrivo", ma deve essere affrontata con strumenti quotidiani, competenze tecniche e le regole che ci governano.
 

Dott. Leonardo Raso

Agente Immobiliare Iscr. Ruolo 9660 CCIAA di Roma

A.U. di LR Immobiliare S.r.l.

Fondatore di Reset Elite Academy S.r.l.