CASE GREEN E DIRETTIVA SULLE PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI (EPBD): COSA SIGNIFICA VERAMENTE PER CHI VENDER E COMPRA CASE IN ITALIA OGGI.

Quando parlo con proprietari e acquirenti riguardo a un programma come la direttiva europea “Case Green”, ciò che mi colpisce sono due reazioni: quelli che sono spaventati (“Non posso vendere la mia casa se è di bassa classe”) e quelli che minimizzano (“non succederà nulla in Italia comunque”). Come spesso accade nel mondo immobiliare, la verità sta nel mezzo.

La nuova EPBD - Direttiva sulla Prestazione Energetica degli Edifici, aggiornata con la direttiva 2024/1275/UE, non “ghigliottina” immediatamente le case ad alto consumo energetico, ma chiarisce molto bene la strada da seguire: l'Europa vuole portare il patrimonio immobiliare a zero emissioni entro il 2050 e chiede a ogni paese, compresa l'Italia, di elaborare un percorso per ridurre i consumi, specialmente negli edifici che sono nelle peggiori condizioni dal punto di vista energetico. Cosa chiede veramente l'Europa all'Italia (non solo a parole). La nuova EPBD non impone un limite di classe energetica a ogni appartamento in Italia, ma un percorso nazionale: entro il 29 maggio 2026 ciascuno stato membro avrebbe dovuto comunicare il proprio programma di graduale rinnovamento del proprio patrimonio residenziale, con tappe intermedie fino al 2030, 2040 e 2050. In sintesi, il consumo medio di energia primaria degli sviluppi residenziali deve ridursi “linearmente” dal 2020 a un livello energetico in linea con un patrimonio immobiliare a zero emissioni entro il 2050. In realtà, questo si applica non solo ai singoli condomini, ma anche alla “media nazionale” e dove le case sono sotto performanti. Tale direttiva, infatti, è rivolta al 43% degli edifici residenziali con le peggiori prestazioni – edifici che mettiamo categoricamente nella fascia più bassa (o, per dirla semplicemente, storica “classe G”). Da lì, la maggior parte del miglioramento dovrebbe essere un sottoprodotto dell'isolamento, di sistemi più efficienti e di minori combustibili fossili.

Questo è il messaggio principale da comunicare ai clienti: non ogni singolo proprietario dovrà rifare tutto domani mattina, ma ci sarà una crescente pressione, prevista per decenni, per aggiornare la maggior parte del patrimonio immobiliare più energivoro.

CHI È (RAGIONEVOLMENTE) AL SICURO: LE PRINCIPALI ESENZIONI.

La direttiva non è cieca alle particolarità del nostro patrimonio. Prevede esplicitamente categorie di edifici che gli Stati membri possono esentare, e che l'Italia ha tutto l'interesse a proteggere:

* edifici protetti, storici o vincolati (pensate ai centri storici, ai palazzi monumentali, alle chiese)

* piccoli edifici, sotto i 50mq

* case vacanza utilizzate per meno di 4 mesi all'anno

* luoghi di culto

* edifici temporanei

* edifici agricoli non residenziali.

Per chi lavora nel mercato italiano, questo significa che una parte non trascurabile del patrimonio — in particolare nei centri storici e nel mondo rurale — non sarà soggetta agli stessi obblighi di ristrutturazione degli edifici residenziali “normali” in futuro. Precisato ciò, tuttavia, “esentato” non significa che non si debba intervenire: significa solo che i tuoi obblighi legali saranno più leggeri. Ma un edificio protetto che consuma molto è comunque penalizzato sia nei costi di gestione che nel valore percepito da parte dell'acquirente.
 

NUOVE COSTRUZIONI ED EDIFICI PUBBLICI: IL FUTURO È SCRITTO NEL MUTO.

Per le nuove costruzioni questo è molto più rigoroso. La direttiva EPBD richiede la transizione verso edifici a zero emissioni in tutte le nuove costruzioni. Il quadro è ancora più chiaro nel settore pubblico, dove esistono soglie minime di energia a livello europeo: gli edifici non residenziali (uffici, scuole, edifici pubblici) devono rispettare limiti di consumo specifici, con misure per il 2030 e il 2033. Per l'Italia, questo significherebbe, in pratica, l'obbligo che — cioè, man mano che i regolamenti vengono aggiornati — tutti i nuovi edifici, pubblici prima e privati poi, siano “verdi” fin dall'inizio, i cui sistemi e involucri siano progettati per utilizzare il meno possibile energia. Questa tendenza è già visibile nelle specifiche di costruzione dei nuovi sviluppi – chi acquista un immobile di nuova costruzione ora sta, in una certa misura, già acquistando un prodotto “allineato” con l'Europa, e questo sarà un fattore importante nel plasmare il differenziale di valore tra nuovo di qualità e usato ristrutturato.
 

IL CAPITOLO DELLE CALDAIE: ADDIO GRADUALE AI COMBUSTIBILI FOSSILI.

Uno degli argomenti più difficili da accettare per i proprietari è il problema degli impianti. La direttiva spinge esplicitamente il passaggio dalle caldaie a combustibili fossili verso sistemi ibridi e pompe di calore, alimentati da fonti rinnovabili. Dal lato italiano, questa linea europea è già diventata parte di un argomento di incentivi: l'ultima politica fiscale edilizia rimuove sistematicamente i costi di sostituzione degli impianti con caldaie singole alimentate da combustibili fossili dai nuovi benefici, spostandosi verso opzioni efficienti e rinnovabili. In breve, lo Stato non “premierà economicamente” più chi sceglie tecnologie destinate a essere superate rispetto al percorso europeo. Per un proprietario, questo significa, se dovesse lavorare sull'impianto nei prossimi anni, rendere ovvio allinearsi immediatamente con soluzioni pronte per il futuro: pompa di calore, sistemi ibridi, supporto fotovoltaico. Queste sono anche le tecnologie nella regolamentazione comunitaria che sono essenziali per quel percorso verso le zero emissioni.
 

LA POSIZIONE DELL’ITALIA: TRASPOSIZIONE CONTINUA ED INCENTIVI CONTINUI.

Formalmente, la trasposizione italiana è ancora in corso: l'Italia sarà costretta a tradurre la direttiva EPBD nel proprio sistema legale, che deve definire obiettivi, tempistiche e criteri di esclusione, attraverso piani nazionali di ristrutturazione edilizia. Non esiste ancora una legge che dica “dal giorno X non puoi vendere una casa sotto una certa classe energetica.” Quello che abbiamo qui e che dovremmo come operatori utilizzare e divulgare è una varietà di sussidi fiscali che stanno effettivamente indirizzando il mercato nella direzione che l'Europa desidera:

* Bonus casa/ristrutturazioni: detrazione per il recupero edilizio, prorogata negli anni, con aliquote che nel 2025 raggiungono fino al 50% su una spesa massima di 96.000 euro per unità, per poi diminuire negli anni successivi.

* Ecobonus: detrazione per miglioramenti dell'efficienza energetica (isolamento, finestre, sistemi efficienti), ora sostanzialmente allineata, in termini di misura della detrazione, con il bonus ristrutturazioni, con aliquote che seguono la stessa riduzione graduale ed escludono caldaie alimentate esclusivamente da combustibili fossili.

* Superbonus: non più il 110% degli anni d'oro, ma sopravvive in forma ridotta (65%) per il 2025 in un ambito molto limitato di interventi, legati a CILA o titoli autorizzativi presentati entro il 15 ottobre 2024. È, di fatto, un canale residuale.

* Bonus barriere architettoniche: detrazione del 75% per interventi su scale, rampe, ascensori e piattaforme elevatrici, con limiti calibrati sul tipo di edificio; spesso combinabile con interventi di riqualificazione energetica, soprattutto nei condomini.

* Conto termico: incentivo specifico per sostituire i sistemi di climatizzazione con tecnologie più efficienti (pompe di calore, sistemi a biomassa, solare termico), perfettamente coerente con l'obiettivo europeo di ridurre i combustibili fossili.

* Bonus mobili ed elettrodomestici: detrazione per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici ad alta efficienza, con limiti di spesa ridefiniti e classi minime di efficienza richieste.
 

Alla base della legislazione di bilancio 2025 c'è una tendenza chiara: le detrazioni sono prorogate, ma a tassi sempre più bassi e con limiti di reddito sempre più bassi per i contribuenti con redditi elevati. In altre parole, chi vuole essere pienamente beneficiario del nuovo regime ha tutte le ragioni per alzarsi e muoversi nei prossimi anni, non restare in attesa per anni quando è fattibile.

OGGI, IN ITALIA, VENDITE ED AFFITTI: IMPORTA DOCE SI TROVA LA CLASSE ENERGETICA, MA NESSUNO BLOCCHEREBBE L’OPERAZIONE.

Un altro punto da chiarire ai clienti è che attualmente in Italia non c'è alcun divieto legale di vendere o affittare un immobile solo perché ha una bassa classe energetica. Non esiste una regola che affermi che "le classi F o G non sono più commerciabili". Invece, esiste una responsabilità molto chiara: ottenere l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) e seguire i requisiti informativi riguardanti l'acquirente o l'inquilino. La legge attuale prevede:

* l'APE deve essere rilasciato sugli immobili costruiti, venduti o affittati a un nuovo inquilino;

* alla vendita, il proprietario è tenuto, sotto sanzione amministrativa (da 3.000 a 18.000 euro sulla vendita, importo ridotto per gli affitti) a fornire l'APE a chi vende o affitta l’immobile.

* negli annunci di vendita o affitto, c'è l'obbligo di mostrare la classe energetica e gli indici di prestazione.

La sanzione oggi qui è amministrativa piuttosto che una nullità contrattuale: la giurisprudenza ha stabilito che, dalle modifiche del 2013, la mancata allegazione dell'APE non significa di per sé che l'atto sia nullo, significa solo una multa. È importante chiarire questo a quelle persone che sono terrorizzate di aver “fatto un disastro”, avendo dimenticato il certificato: il contratto è ancora valido, ma i costi del mancato rispetto sono onerosi in termini di sanzioni.

LA CLASSE ENERGETICA COME LEVA DI PREZZO (E NEGOZIAZIONE).

Almeno, per ora, la legge non impedisce la commerciabilità per classe energetica, quindi il mercato ha già le sue selezioni. È abbastanza comune in un recente caso di venditore-acquirente, un tribunale civile ha stabilito che la differenza tra la classe energetica dichiarata nel contratto (ad es. A) e quella reale (ad es. C) influisce sul valore concreto dell'immobile, tale che una riduzione del prezzo è giustificata. Nel caso analizzato, il giudice ha osservato che:

* la classe energetica è una parte rilevante del contratto tra le parti;

* se la prestazione energetica dell'unità immobiliare è peggiore di quanto menzionato l'acquirente può chiedere al venditore di adeguare il tasso della considerazione alla luce della diminuzione di valore tecnicamente stimata.

Per noi agenti immobiliari, questo è un segnale inequivocabile: la classe energetica ora diventa la misura contrattuale in tutti i sensi – in effetti si aggiunge come elemento fondamentale insieme con la metratura, la conformità urbanistica o il certificato di abitabilità. Non deve solo essere accurata, ma ha un impatto sul prezzo. Dal punto di vista dell'attuazione graduale della direttiva Green Homes, ci si può aspettare che il divario di valore tra una proprietà efficiente dal punto di vista energetico e una proprietà che consuma energia si allargherà ancora di più.

IL RUOLO EFFETTIVO DELL’APE NELLE NEGOZIAZIONI.

L'APE non è solo una casella burocratica da spuntare: deve, per legge, esserci una prestazione energetica globale, la classe, le emissioni di CO₂, ma soprattutto, raccomandazioni sugli interventi che causerebbero un miglioramento delle prestazioni, con menzione degli incentivi disponibili. L'APE, in pratica, se usato correttamente, può essere uno strumento di lavoro nelle negoziazioni:

* per il venditore, un modo per stabilire che la proprietà, anche ora, non costituisce un “colabrodo energetico”;

* per l'acquirente, una base tecnica per quantificare i lavori di efficienza futuri e inserirli nel prezzo d'acquisto;

* per il proprietario che affitta, trasparenza verso un inquilino (quest'ultimo osserva sempre più sia i consumi che l'affitto).

La regola impone anche che tutti gli annunci di vendita e affitto mostrino gli indici di prestazione energetica e la classe. Significa che i portali e il mercato stanno educando l'utente finale a leggere (insieme al suo prezzo al metro quadro) l'efficienza energetica ogni giorno.

QUALCUNO CON HNA PROPRIETÀ IN ITALIA, COSA DOVREBBE FARE ?

Se traducessi tutta questa regolamentazione in consigli che potrebbero essere applicati come agente immobiliare, la vedrei così:

1. Non farti prendere dal panico, ma non soffocare nemmeno il tuo entusiasmo. Non c'è alcun divieto in Italia sulla vendita o affitto di una casa di bassa classe, ma il contesto europeo e nazionale spinge chiaramente verso un guadagno di efficienza progressivo e ineludibile. Le proprietà peggiori saranno le prime a subire un duro colpo, soprattutto in termini di prezzo e attrattiva.

2. Assicurati di avere tutto in regola con la tua documentazione: l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e la documentazione. Un APE nuovo e aggiornato è necessario anche prima di iniziare i lavori. Stabilito per legge, in caso di vendita e nuovo affitto, è il tuo "strumento legale che ha senso e ti fornisce le informazioni che ti permettono di sapere dove stai andando e quali interventi sono più convenienti.

3. Goditi i benefici del ciclo di incentivi esistenti. Bonus casa, Ecobonus, Conto termico e in alcuni casi residui Superbonus e bonus barriere sono tutti in atto per essere veicoli specifici per accompagnare i proprietari nel percorso di riqualificazione. Ma le aliquote sono destinate a diminuire nel tempo: chi interviene oggi sta meglio di chi aspetta troppo a lungo, viene nel lungo termine.

4. Considera il pacchetto involucro più impianti. La direttiva ha un'enfasi molto pronunciata sugli immobili che consumano molta energia, cioè edifici che perdono calore e sono serviti da impianti inefficienti o a combustibili fossili. L'intervento intelligente dovrebbe essere nell'isolamento (cappotto, finestre, tetto) e nella sostituzione dell'impianto con soluzioni compatibili con gli obiettivi del 2050 (pompe di calore, sistemi ibridi, integrazione con le rinnovabili).

5. Considera il valore futuro, non solo il prezzo di oggi. La legge ha dimostrato l'impatto della classe energetica sul prezzo, e quando è dichiarata erroneamente può diventare un punto di contesa. A causa dell'entrata in vigore della direttiva Case Green e dell'aumento dell'esame dei costi energetici, è ragionevole prevedere che una proprietà ben riqualificata manterrà il suo valore nel medio termine molto meglio di una proprietà che è rimasta bloccata in una categoria di classe G.

CONCLUSIONE: “CASE VERDI” NON È IL LACORO PER DOMANI MATTINA, MA È DOVE I MERCATI STANNO ANDANDO.

La direttiva Case Verdi non trasforma le case italiane in unità immobiliari invendute dall'oggi al domani, ma obbliga il paese a pianificare attivamente la riqualificazione dei suoi beni, a partire dal 43% delle costruzioni residenziali con le prestazioni più basse. Nel frattempo, l'Italia ha svelato una serie difficile di incentivi fiscali per accompagnare questo percorso, e le normative interne approfondiscono ulteriormente l'obbligo di trasparenza sulla classe e prestazione energetica tramite l’APE. Per chi compra, vende o affitta una proprietà, il messaggio è chiaro: l'efficienza energetica è un aspetto critico della negoziazione oggi, e lo sarà ancora di più domani. E non è solo una questione "verde"; è una questione economica: che influisce sui tempi di vendita, sul prezzo, sui costi di gestione e sulla capacità della proprietà di rimanere attraente in un mercato sempre più selettivo.

Dott. Leonardo Raso

Agente Immobiliare Iscr. Ruolo 9660 CCIAA di Roma

A.U. di LR Immobiliare S.r.l.

Fondatore di Reset Elite Academy S.r.l.