APPARTAMENTO GIA’ AFFITTATO DA VENDERE: PERCHE’ VALE DI MENO DI IMMOBILE NON LOCATO?

I proprietari di case già affittate in molte città italiane, dal cuore di Roma alle oltre cento province fino ai piccoli paesi, affrontano un problema simile: lo stesso immobile, se vuoto, varrebbe di più. Gli operatori stimano che il divario complessivo tra il valore medio di una casa non affittata e quella che possiede una casa completamente affittata (zona, piano, dimensioni, stato di manutenzione) ammonta a dal 10% al 30% in meno. La causa non è meramente "psicologica" — o legata a chi sono gli acquirenti — ma di due tipi:

- le regole del mercato immobiliare e della valutazione;

- la regolamentazione dei contratti di locazione residenziale, che è altamente favorevole agli inquilini. ---

UN MERCATO RISTRETTO: IL BACINO DEI POTENZIALI ACQUIRENTI SI RESTRINGE.

La prima è di natura commerciale. Il segmento di mercato più grande è quello di chi acquista una casa per vivere in essa, non per investire. Ma l'appartamento venduto con l'inquilino dentro

- non è immediatamente disponibile per chi cerca di trasferirsi;

- sottopone l'acquirente al contratto di locazione in corso, comprese le sue condizioni e limitazioni.
 

Il risultato è che la domanda reale si riduce agli investitori o agli acquirenti che non hanno fretta di trasferirsi. In termini di valutazione, il valore di mercato — definito come il prezzo formato dall'incontro tra venditore e potenziali acquirenti informati — diminuisce man mano che diminuisce il numero di parti interessate.
 

La vendita di un immobile affittato, in termini legali, non annulla il contratto di locazione. Il diritto civile è strutturato in questo modo: l'acquirente assume la posizione del locatore e i diritti e doveri del locatore, nello stesso modo in cui deve averli avuti dal precedente proprietario. La legge 9 dicembre 1998, n. 431 – che regola anche i contratti di locazione residenziale – ribadisce tale principio e introduce la nullità delle clausole che eviterebbero la regola e risolverebbero il contratto solo per il motivo della mera vendita. La Corte di Cassazione ha, in diverse occasioni, riaffermato che l'inquilino non ha bisogno di dare alcun consenso quando il nuovo proprietario subentra: la locazione persiste, solo con un nuovo locatore. Per l'acquirente, ciò significherebbe alcune limitazioni:

- l'affitto concordato è lo stesso ma con le possibili eccezioni (i.e., ISTAT) nel frattempo, anche dopo che il mercato si è mosso di più;

- la durata del contratto e altri termini dureranno fino alla loro naturale scadenza;

- il successivo proprietario non può imporre modifiche unilaterali al rapporto. Di conseguenza, quando l'affitto è molto inferiore al suo valore attuale, allora l'immobile è visto come meno redditizio, e l'investitore cercherà uno sconto sul prezzo per compensare la minore redditività.
 

DURATA DI ANNI 4+4 E CESSAZIONE “RIGIDA”: PERCHE’ L’USO IMMEDIATO E’ COMPLICATO.

Per i contratti di locazione residenziale a libero mercato, la legge 431/1998 contiene un termine standard sul contratto di locazione di anni 4 + 4, rinnovato automaticamente, a meno che il locatore non presenti un preavviso motivato. Il proprietario può evitare il rinnovo per circostanze strettamente limitate (necessità di alloggio del proprietario o dei familiari, vendita a terzi in determinate condizioni, ristrutturazione materiale, e così via come indicato dall'art. 3 della stessa legge). Un generico "Ho bisogno della casa" non è sufficiente: la giurisprudenza ha sottolineato che la necessità di giustificazione deve essere articolata in modo preciso e analitico per consentire la verifica della vera necessità dichiarata. Le norme limitano anche gli effetti di un uso irragionevole della risoluzione:

- quando il proprietario riprende possesso dell'immobile dichiarando una causa specifica (ad esempio, necessità abitativa) ma successivamente non lo utilizza effettivamente per quella causa, l'inquilino può chiedere il ripristino del rapporto alle condizioni originali o, in alternativa, un risarcimento per un totale di almeno 36 mesi di affitto.

Per l'acquirente di un immobile in affitto, ciò significa:

- non possono essere liberati dalla proprietà dell'appartamento senza il rispetto delle scadenze e delle procedure;

- un uso "immediato" dell'immobile per uso abitativo o per un familiare è spesso impraticabile o, infine, sensibile al tempo nel medio e lungo termine.

E in termini di valutazione, la limitata disponibilità immediatadel bene rappresenta un fattore che ne diluisce il valore: la piena e pronta fruibilità dello stesso è, infatti, uno degli elementi che aiuta a portare un immobile più vicino alle valutazioni che si vedono sul mercato.
 

L’OMBRA DEL DEFAULT: TEMPI E PERICOLI DELLA PROTEZIONE GIUDIZIARIA.

Influisce anche sul giudizio di valore il timore non infondato di default dell'inquilino. In caso di mancato pagamento dell'affitto, l'affitto potrebbe non essere riscosso, quindi lo sfratto per morosità può essere avviato dalla legge, seguendo una procedura del Codice di Procedura Civile. Sebbene, da un lato, la giurisprudenza abbia chiarito che non è lecito per un inquilino trattenere i pagamenti dell'affitto sull'immobile se è ancora in uso, dall'altro la vita reale rivela che il tempo disponibile per un rilascio reale è molto più lungo di quello. Le decisioni della Corte Suprema in questo caso stabiliscono che il contratto ha diritto di essere risolto per grave inadempimento da parte dell'inquilino e il proprietario ha diritto di essere pagato per gli affitti arretrati. Ma l'investitore medio sa che:

- rischio di periodi prolungati senza reddito;

- costi legali da sostenere;

- tempi imprevedibili per riottenere la disponibilità dell'immobile. Da un punto di vista valutativo, quel rischio si esprime come un costo di rischio, il prezzo al quale l'acquirente chiede una possibilità, anche se solo la possibilità di essa, di essere abbassato.
 

SOLO QUANDO L’INQUILINO PAGA IL PREZZO: LE OPERAZIONI DI REDDITO SONO ECCEZIONI.
 

Ma in alcuni casi, anche se l'appartamento affittato rimane lo stesso, sono in realtà molto attraenti.

Questo vale per gli edifici "a reddito":

- contratto convenzionale, giustamente descritto nella legge 431/1998, con affitto in linea con o superiore al mercato;

- inquilino referenziato e puntuale;

- periodo del contratto, durata attuale come necessario per garantire la visibilità del reddito futuro. Lo standard di valutazione più significativo in quei casi è la capitalizzazione del reddito — la domanda ora cambia su come il canone annuo e il prezzo di acquisto combinati (rendimento). Più alto è il rendimento, più facile e sicuro è il bene, e con rischio uguale, più attraente è il bene per l'investitore. Poiché c'è un contratto in corso e che sarà seguito, la considerazione del prezzo di vendita e la presenza del contratto giocano effettivamente un ruolo vitale nel determinare il prezzo di chiusura. In questo scenario, la presenza dell'inquilino:

- può ridurre o eliminare il divario di sconto rispetto al valore di un immobile libero;

- in effetti, può essere un positivo, quando la domanda di prodotti a reddito è calda.
 

CONCLUSIONE: LEGGE, RISCHIO E RENDIMENTO.

Si può osservare che, sebbene possa essere esistito un comportamento di mercato ingiustificabile, in realtà il deprezzamento degli appartamenti venduti locati rispetto agli immobili venduti a libera disposizione non è il risultato di questo ma di una combinazione di fattori:

- regolamentari, che garantiscono nettamente almeno la relazione stabile con l'inquilino e la posizione dell'inquilino;

- protezione giurisprudenziale, rafforzando la garanzia del proprietario di evitare di essere ingiustamente risolto e abusato;

- valutazione, associata alla diminuzione del pool di acquirenti, uso differito del bene e rischio di potenziale default.

L'eccezione risiede in proprietà che hanno un buon contratto e buon inquilino, dove la logica non si rivolge a ciò che dovrebbe essere definito la prima casa, e ora guardiamo agli investitori a reddito dove questo si applica all'affitto per il quale non è l'inquilino che dovrebbe prendere il prezzo più basso ma dovrebbe essere la qualità del rapporto di locazione che è un prerequisito per un'operazione commerciale attraente.

Leonardo Raso

Agente Immobiliare

Isce. Ruolo 9660 CCIAA di Roma

A.U. di LR Immobiliare S.r.l.

Fondatore di Reset Elite Academy