“LA PRIMA CASA NON SI PUO’ PIGNORARE” ATTENZIONE NON È SEMPRE VERO

C’è una convinzione che incontro ancora troppo spesso nel mercato immobiliare: “È la prima casa, quindi non possono pignorarmela”.

Detta così, è una frase pericolosa.

Perché la tutela prevista dalla legge non riguarda genericamente la “prima casa” e, soprattutto, non significa che l’abitazione sia sempre e comunque al riparo dai creditori.

In oltre venticinque anni di attività immobiliare ho imparato che le compravendite più delicate raramente sono quelle nelle quali venditore e acquirente discutono qualche migliaio di euro sul prezzo. Le situazioni realmente complesse iniziano quando dietro l’immobile emerge una storia che non si vede nelle fotografie dell’annuncio: debiti fiscali, ipoteche, pignoramenti, comproprietà, donazioni, fondo patrimoniale, trust o precedenti trasferimenti patrimoniali.

È in quel momento che il ruolo dell’agente immobiliare cambia.

Non basta più trovare un acquirente, raccogliere una proposta e accompagnare le parti dal notaio. Occorre comprendere che cosa si ha davanti, individuare i possibili fattori di rischio e, soprattutto, sapere quando è necessario fermarsi e coinvolgere il professionista competente.

Sfatiamo, quindi, un mito: la “prima casa” non è impignorabile in assoluto !

Partiamo dal primo equivoco. Nel linguaggio comune si parla spesso di impignorabilità della prima casa. Tecnicamente, però, la questione è diversa.

La particolare limitazione prevista dall’articolo 76 del D.P.R. 602/1973 riguarda l’espropriazione immobiliare promossa dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione e opera soltanto in presenza di determinate condizioni.

In particolare, l’immobile deve essere l’unico immobile di proprietà del debitore, deve essere adibito a uso abitativo e il debitore deve risiedervi anagraficamente. Sono inoltre escluse dalla particolare tutela le abitazioni di lusso e gli immobili classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9.

Questo significa che parlare genericamente di “prima casa impignorabile” rischia di creare una falsa sicurezza.

Ma c’è un altro elemento ancora più importante.

Questa disciplina riguarda l’azione dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione. Non rappresenta uno scudo generale nei confronti di qualsiasi creditore.

Una banca, un privato, un’impresa o un altro creditore munito di titolo esecutivo può, ricorrendone i presupposti, agire sull’immobile secondo le regole ordinarie dell’esecuzione forzata.

Ed è proprio questa distinzione che, nella pratica quotidiana, molti proprietari ignorano.

Quando non ricorrono le condizioni previste per l’unico immobile adibito ad abitazione principale, l’espropriazione immobiliare da parte dell’Agente della riscossione è comunque sottoposta a precisi limiti.

La normativa prevede, tra gli altri presupposti, che il credito per cui si procede superi 120.000 euro e che il valore dei beni immobili del debitore sia superiore alla medesima soglia.

Non basta quindi avere un debito fiscale per arrivare automaticamente alla vendita forzata della casa.

Esiste un procedimento, esistono soglie e garanzie ed esistono tempi che devono essere rispettati.

Ma per chi opera professionalmente in una compravendita il punto fondamentale è un altro: non bisogna mai trasformare queste tutele in rassicurazioni superficiali.

Se emerge una situazione debitoria significativa, il problema deve essere approfondito prima che le parti assumano obbligazioni contrattuali importanti.

Inoltre, bisogna precisare che fondo patrimoniale e trust non sono la stessa cosa. Infatti, un’altra confusione che incontro frequentemente riguarda fondo patrimoniale e trust. Sono strumenti profondamente differenti e non devono essere sovrapposti.

Il fondo patrimoniale è disciplinato dagli articoli 167 e seguenti del Codice civile e consente di destinare determinati beni al soddisfacimento dei bisogni della famiglia.

L’articolo 170 del Codice civile prevede una particolare limitazione all’esecuzione sui beni del fondo e sui relativi frutti in relazione ai debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia.

Questo, però, non significa che basti inserire un immobile in un fondo patrimoniale per renderlo inattaccabile.

Occorre valutare la natura del debito, la sua relazione con i bisogni familiari, il momento nel quale il fondo è stato costituito e l’eventuale possibilità per i creditori di esercitare gli strumenti previsti dall’ordinamento a tutela delle proprie ragioni.

Il fondo patrimoniale non è, quindi, una cassaforte nella quale inserire una casa per sottrarla automaticamente ai creditori.

Il trust è un istituto diverso e segue una logica giuridica differente.

Attraverso il trust determinati beni vengono destinati al perseguimento di uno specifico programma e affidati al trustee (il rappresentante legale del trust), con un regime di segregazione patrimoniale che deve essere valutato alla luce della struttura concretamente adottata, della legge regolatrice e delle circostanze nelle quali l’operazione è stata realizzata.

Anche in questo caso, però, parlare di protezione assoluta sarebbe un errore.

Se un trasferimento patrimoniale viene effettuato pregiudicando le ragioni dei creditori, l’ordinamento mette a disposizione strumenti attraverso i quali quell’operazione può essere contestata quando ne ricorrano i presupposti.

Per questo, quando nella provenienza o nella titolarità di un immobile compare un trust, l’agente immobiliare non dovrebbe improvvisarsi esperto di diritto dei trust.

Dovrebbe fare qualcosa di professionalmente molto più importante: riconoscere la complessità della situazione e chiedere che venga verificata da un notaio o da un avvocato specializzato prima di strutturare la compravendita.

“Allora intesto la casa a mio figlio”

È un’altra frase che sento pronunciare con sorprendente frequenza. Quando iniziano i problemi con i creditori, qualcuno pensa che sia sufficiente donare o vendere l’immobile a un figlio, al coniuge o a un altro familiare per risolvere il problema.

Non funziona così.

Gli atti di disposizione patrimoniale compiuti in pregiudizio delle ragioni creditorie possono, quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge, essere oggetto di azione revocatoria.

Ed esistono inoltre specifici strumenti che, in determinate condizioni, consentono al creditore di reagire ad atti a titolo gratuito compiuti dal debitore.

Il punto, quindi, non è semplicemente stabilire a chi risulta intestato l’immobile oggi.

Occorre ricostruire come quell’immobile sia arrivato nell’attuale patrimonio, quali atti siano stati compiuti e quale situazione debitoria esistesse nel momento in cui sono stati effettuati.

Ed è qui che entra in gioco l’agente immobiliare. Questo è, a mio avviso, il passaggio professionalmente più importante. L’agente immobiliare non è un notaio, non è un avvocato e non è il consulente fiscale delle parti.

Ma questo non significa che possa ignorare tutto ciò che esula dalla semplice attività commerciale. Il mediatore professionale ha un preciso dovere di informazione sulle circostanze conosciute o conoscibili secondo la diligenza richiesta in relazione alla propria attività professionale e che possono incidere sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare.

È qui che si misura la differenza tra chi considera l’intermediazione immobiliare una semplice attività commerciale e chi la considera una professione.

Se durante l’acquisizione di un immobile emergono ipoteche, procedure esecutive, rilevanti esposizioni debitorie, provenienze particolari, trust, fondi patrimoniali o trasferimenti recenti a familiari, la risposta non può essere: “Ci penserà il notaio”.

Il notaio avrà naturalmente un ruolo fondamentale. Ma l’agente immobiliare interviene molto prima. È lui che acquisisce l’immobile, raccoglie la documentazione, dialoga con il proprietario, presenta il bene sul mercato, accompagna l’acquirente nella trattativa e spesso predispone o utilizza moduli attraverso i quali vengono assunte obbligazioni economicamente molto rilevanti.

Aspettare il momento del rogito per scoprire un problema significa, in molti casi, averlo scoperto troppo tardi.

Credo che il concetto “Non dobbiamo fare gli avvocati. Dobbiamo sapere quando chiamarli” debba essere chiarissimo soprattutto agli agenti immobiliari.

La professionalità non consiste nel conoscere la risposta giuridica a qualsiasi problema. Consiste anche nel saper riconoscere il problema. Quando la situazione supera le competenze dell’agente, il comportamento corretto non è improvvisare una soluzione. È sospendere le conclusioni, raccogliere la documentazione necessaria e indirizzare le parti verso il professionista competente.

Notaio, avvocato, commercialista e tecnico non sostituiscono l’agente immobiliare. Lo completano.

Allo stesso modo, l’agente immobiliare non deve sostituirsi a loro. Deve però essere sufficientemente preparato da capire quando la loro consulenza diventa indispensabile.

Troppi agenti sottovalutano l’assunto che una provvigione non valga il rischio di una compravendita sbagliata. Nella nostra professione esiste sempre una tentazione: accelerare. C’è una proposta da raccogliere, un venditore che vuole concludere, un acquirente che teme di perdere la casa e una provvigione che dipende dalla conclusione dell’affare. Ma proprio nei casi più complessi bisogna avere il coraggio professionale di rallentare.

Perché una compravendita conclusa velocemente, ma costruita su informazioni incomplete può trasformarsi in un contenzioso che coinvolge venditore, acquirente e, inevitabilmente, anche l’intermediario immobiliare.

Il vero valore di un agente immobiliare non si misura soltanto dal numero delle case che riesce a vendere. Si misura anche dal numero dei problemi che riesce a individuare prima che diventino cause, perdite economiche o compravendite impossibili da portare a termine.

Per questo, davanti a una casa gravata da debiti, ipoteche, pignoramenti o inserita in strutture patrimoniali complesse, la prima domanda non dovrebbe essere: “Quanto possiamo venderla?”

La prima domanda dovrebbe essere: “Possiamo venderla in sicurezza?”

È da quella domanda che, secondo me, comincia la vera consulenza immobiliare.
 

Dott. Leonardo Raso

Agente Immobiliare Iscr. Ruolo 9660 CCIAA di Roma

A.U. di LR Immobiliare S.r.l.

Fondatore di Reset Elite Academy S.r.l.

Autore di "Compravendita immobiliare – Profili tecnici, rischi e responsabilità" (edito da Il Sole 24 Ore)