ACQUISTARE CASA QUANDO NON SI VEDE: L’AGENTE IMMOBILIARE GUIDA, IL DIRITTO PROTEGGE.

Durante il corso della mia carriera, oramai di oltre 25 anni, ho affrontato sfide che mi hanno costretto a esaminare il quadro normativo con una cura che va oltre l’attività ordinaria. Una di queste è stata gestire una transazione immobiliare con un acquirente non vedente. E mi ha insegnato molto ed è una lezione che le persone che operano nel mercato ogni giorno dovrebbero ascoltare.

Cosa Rende la Cecità Non un Ostacolo Legale

Il primo punto che voglio sottolineare, e perché in pratica genera ancora molta confusione, è questo: la cecità non interferisce in alcun modo con la tua capacità di agire. Una persona non vedente può acquistare, vendere, firmare e impegnarsi. Il Codice Civile prevede l'interdizione e l'incapacità in diverse situazioni, dalla malattia mentale alla prodigalità, e la disabilità visiva non rientra in questa categoria. In ogni aspetto, il mio cliente non vedente era una parte contraente attiva e sovrana a pieno titolo. È cruciale anticipare e non adottare un approccio sbagliato nei loro confronti, evitando di essere paternalistici e di vederli come una parte debole a livello legale da quel punto di vista.

Cosa Succede dal Notaio

Le vere specificità del caso risiedono nell'atto notarile. Secondo la Legge Notarile (R.D. 89/1913) per le parti non vedenti il notaio deve leggere l'intero atto ad alta voce in presenza di due testimoni idonei, a meno che non sia espressamente rinunciato dalla parte stessa. Questo non è una formalità burocratica: è la garanzia che chi non possa leggere il testo abbia comunque piena consapevolezza di quel che sta firmando.

Ma chi sono questi testimoni, e cosa fanno concretamente? Vale la pena spiegarlo, perché nella pratica lo si dà per scontato senza capirlo davvero.

I testimoni non sono semplici presenti silenziosi. La loro funzione è garantire — e attestare con la propria firma — che la parte non vedente abbia effettivamente ascoltato l'intero contenuto dell'atto e che la lettura sia avvenuta regolarmente, senza omissioni o alterazioni. Sono, in sostanza, una garanzia esterna e indipendente sull'integrità del procedimento di formazione del consenso. Sottoscrivono l'atto al pari delle parti, e la loro firma compare nell'atto notarile con valore di attestazione.

Quanto ai requisiti di idoneità, la Legge notarile richiede che i testimoni siano maggiorenni, capaci di agire, non legati da rapporti di parentela o affinità con le parti né con il notaio, e non abbiano un interesse diretto nell'atto. Non possono quindi essere il coniuge, il convivente, un parente prossimo dell'acquirente o del venditore, né — elemento spesso trascurato — un collaboratore dello studio notarile, che potrebbe non essere considerato terzo in senso pieno. Nella prassi, i testimoni sono spesso persone di fiducia della parte non vedente, oppure soggetti indicati dal notaio stesso tra persone terze e disponibili.

La rinuncia ai testimoni è possibile: la parte non vedente può espressamente rinunciarvi, e in quel caso il notaio ne dà atto nell'atto stesso. Si tratta però di una facoltà da esercitare con piena consapevolezza: chi rinuncia rinuncia anche alla garanzia procedurale che i testimoni incarnano. Come agente immobiliare, non è mio compito consigliare al cliente di avvalersi o meno di questa facoltà — è compito del notaio illustrarla — ma è certamente mio compito anticipargli che questa scelta esiste, così che arrivi alla stipula informato e non impreparato.

Per quanto riguarda la firma, il notaio può guidare fisicamente la mano del cliente o certificare nell'atto (con una nota specifica prevista dalla stessa Legge Notarile) che la parte ha dichiarato di non poter firmare autonomamente. L'atto è valido in entrambi i casi, a condizione che le formalità siano rispettate: la loro omissione può portare alla nullità dell'atto e alla responsabilità personale del notaio

Il Ruolo dell’Agente Immobiliare: Dove la Professionalità Fa Davvero la Differenza

Ora arrivo alla parte che riguarda direttamente noi agenti immobiliari e che ritengo sia la più significativa. La legge che regola la nostra professione - L. 39/1989 - e le norme codicistiche sulla mediazione (articoli 1754 e seguenti del Codice Civile) ci impongono di comunicare tutte le circostanze a noi note che sono rilevanti per la valutazione dell'affare. Questo obbligo si applica sempre. Ma in presenza di una parte non vedente, assume un peso specifico diverso.

Il mio cliente non poteva vedere le finiture o i difetti visivi della proprietà, né leggere i documenti che gli avevo fornito. Era quindi mio dovere, non gentilezza, ma responsabilità professionale descrivere tutto ciò che era importante per lui: lo stato di conservazione dei locali, i risultati catastali e ipotecari, eventuali difetti apparenti che non poteva vedere autonomamente. Una riluttanza a condividerlo - anche se non intendevo farlo - potrebbe essere responsabilità precontrattuale ai sensi dell'articolo 1337 del Codice Civile con risarcimento. Nei casi più gravi (se l'omissione fosse stata intenzionale), potrebbe essere omissione fraudolenta ai sensi dell'articolo 1439 del Codice Civile, e l'intero contratto di vendita può essere annullato.

Cosa Ho Imparato — e Cosa Consiglio ai Miei Colleghi

L'esperienza di gestire questa vendita mi ha reso un professionista più attento. Ho imparato che la diligenza professionale non è un concetto astratto: va di pari passo con descrizioni accurate, una lettura comune dei documenti, una narrazione della proprietà che compensa, con le parole, ciò che l'occhio non può fare. E ho scoperto che il quadro normativo, quando reale e ben compreso, non è un freno; è una bussola. Gli operatori immobiliari che sono coinvolti nel settore immobiliare non possono permettersi di ignorarlo.

Dott. Leonardo Raso
Agente Immobiliare Iscr. Ruolo 9660 CCIAA di Roma
A.U. di LR Immobiliare S.r.l. Fondatore di Reset Elite Academy S.r.l.