ABUSO SANABILE, CASA INVENDIBILE: IL PARADOSSO DELLA SANATORIA

Quando valuto un appartamento in un contesto condominiale, la prima cosa che guardo non è il prezzo al metro quadro, né la vista dal balcone: è la regolarità edilizia.

Perché, in questo mestiere, ho imparato che un immobile con un abuso irrisolto può trasformarsi in un problema enorme. Soprattutto se quell’abuso riguarda parti dell’edificio che non appartengono soltanto al proprietario dell’appartamento.

E se pensi che basti presentare una pratica di sanatoria per sistemare tutto, permettimi di dirti che — specialmente in condominio — le cose sono molto più complesse.

Il problema che troppi sottovalutano.

Nella mia esperienza, chi vende o chi acquista spesso ragiona così:

«C’è una difformità, la saniamo e il problema è risolto».

Questo approccio può funzionare per un immobile autonomo: una villetta, un capannone, una casa indipendente.

Ma in un condominio la questione cambia radicalmente. E non soltanto dal punto di vista burocratico.

Come spiega l’ingegnere urbanista Carlo Pagliai, esperto in conformità e commerciabilità immobiliare, sanare un illecito edilizio in condominio è strutturalmente più complesso rispetto a un immobile autonomo.

Oltre alla verifica della conformità urbanistica, occorre ricostruire la disponibilità delle parti comuni, i diritti sul lastrico solare e l’intera rete di rapporti condominiali che regola quell’edificio.

Questo non è un dettaglio tecnico da lasciare al geometra.

È un fattore che incide direttamente sul valore dell’immobile, sulla sua commerciabilità e, in ultima analisi, sulla possibilità concreta di concludere una compravendita senza sorprese.

Parti esclusive e parti comuni: un confine più sottile di quanto sembri.

Uno degli errori più frequenti che riscontro nelle trattative è sopravvalutare il concetto di proprietà esclusiva in un condominio.

In realtà, quando si tolgono le parti che la legge attribuisce al condominio — facciate, coperture, strutture portanti, lastrici solari, vani scala e fondazioni — ciò che rimane davvero esclusivo è pochissimo.

Per dirla in modo diretto: piastrelle, intonaci e rubinetti.

Questo significa che qualsiasi intervento edilizio — una veranda, una serra bioclimatica, una sopraelevazione o la chiusura di un lucernario — ha buone probabilità di interessare, anche in modo marginale, una parte che non è di proprietà esclusiva del singolo condomino.

E quando questo accade, il procedimento di sanatoria non può più essere trattato come una pratica ordinaria.

Cosa succede nella sanatoria: il nodo del titolo giuridico.

Nella progettazione preventiva, quando un intervento è ancora da realizzare, esistono margini di manovra.

Si può modificare il progetto, ridurre l’impatto sulle parti comuni, acquisire preventivamente le autorizzazioni assembleari e chiarire i rapporti di proprietà.

Tutto questo è gestibile, disponendo del tempo necessario.

Nella sanatoria, invece, l’opera è già lì. Esiste fisicamente.

E, a quel punto, il tecnico incaricato deve stabilire non soltanto se quell’opera sia urbanisticamente regolarizzabile, ma anche se il richiedente possieda un titolo giuridico sufficiente per mantenerla.

Se la trasformazione ha interessato una parte comune — anche soltanto parzialmente — occorre verificare che il condominio abbia espresso il proprio assenso, formalmente e validamente.

In assenza di questo assenso, la pratica si blocca, indipendentemente dalla sanabilità urbanistica dell’opera.

È una distinzione fondamentale, che tengo sempre presente nelle mie valutazioni.

Il titolo civilistico non sana l’abuso edilizio.

E la sanabilità urbanistica non attribuisce automaticamente diritti su beni che appartengono anche ad altri soggetti.

Cosa significa tutto questo per chi compra o vende?

Se stai vendendo un appartamento in condominio e sai che esistono delle difformità, il mio consiglio è di affrontare il tema prima ancora di mettere l’immobile sul mercato.

Non per nasconderlo, ma per comprendere esattamente con che cosa si ha a che fare.

Dove insiste realmente l’abuso?

Interessa parti comuni?

Quale titolo possiede il proprietario su quella porzione dell’edificio?

Esiste una deliberazione assembleare che autorizzi quelle opere?

Se stai acquistando, invece, non accontentarti di sapere che «c’è una pratica in corso» oppure che «il venditore sta sistemando tutto».

Chiedi di vedere la documentazione.

Incarica un tecnico di valutare dettagliatamente la situazione.

E, soprattutto, verifica che la sanatoria — se necessaria — non si scontri con questioni condominiali irrisolte, che potrebbero bloccarla o renderla addirittura impossibile.

Il mio punto di vista.

Dopo anni trascorsi in questo settore, la mia posizione è chiara: le sanatorie edilizie in condominio stanno diventando sempre più difficili da gestire.

Ignorare questo aspetto durante una trattativa rappresenta un rischio che né il venditore né l’acquirente possono permettersi.

Un immobile con abusi edilizi non risolti — soprattutto quando coinvolgono parti comuni — è un immobile dal valore incerto e dalla commerciabilità limitata.

Non è necessariamente un immobile da scartare.

È, però, un immobile che richiede competenza, attenzione e la giusta squadra di professionisti, prima di procedere con qualsiasi accordo.

Questo è il valore aggiunto che cerco di portare ogni giorno nel mio lavoro.

Non soltanto trovare la casa giusta, ma aiutare i miei clienti a capire che cosa stanno davvero comprando o vendendo.

Dott. Leonardo Raso

Agente Immobiliare Iscr. Ruolo 9660 CCIAA di Roma

A.U. di LR Immobiliare S.r.l.

Fondatore di Reset Elite Academy S.r.l.

Autore di "Compravendita immobiliare – Profili tecnici, rischi e responsabilità" (Il Sole 24 Ore)